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看房子的重點，看房子要問什麼問題？

看房子除了看房屋本身，還需要注意社區與鄰里環境、交通便利性、房屋法規與契約、房價與買房看房相關費用、未來規劃、發展潛力、房屋附加設備、生活機能以及事故紀錄。

要注意的方面之多相信絕大多數人都無法兼顧，因此房仲會是你的好夥伴，站在一線為您服務，畢竟看房子也講究專業，但也不能盡信房仲話術陷阱。

所以看房前最好先看看房仲，一個好的房仲必須湊齊三要素：誠實、專業、善於溝通

要確實考驗房仲這三大要素也代表你必須做足一定量的功課，確實會有點辛苦，但找到好房仲絕對讓你接下來在看房子方面事半功倍。

那該如何考驗房仲？當然是出考題考到他投降或你信服，下方連結收納網路整理百大看房子問題供大家參考與自由複製使用。

看房子精選百大問題

看房子要錢嗎？

看房子要錢這件事不是看房者應該擔心的事，但確實有許多社區或大樓的管委會會向房仲收費，理由是看房途中使用任何設施都會增加營運成本。

一般來說收費都在 500~1,000 元不等，通常房仲會自行吸收或是由公司支付，但如果房仲與公司都不願意承擔這筆費用，就會向看房者索取。

但如果在看房子之前房仲皆未告知將收取看房費，看房者是有權利拒絕付款且不會負任何法律責任，這同時也是篩選房仲的方式，優質房仲根本不會在意這點小錢。

晚上可以看房子嗎？約看房要注意什麼？

晚上絕對是看房子的黃金時段，畢竟大多數人白天都在外上班，白天看房子很容易就獲得社區清幽安靜的錯覺。

晚上看房子也是在體驗未來實際居住感受，畢竟你待在家的時間也大多都是晚上，你可以觀察鄰居素質、公設使用狀況、附近交通噪音、照明設備或觀察有無可疑營業場所。

但如果條件允許，會建議在白天、晚上、晴天、雨天、假日、非假日都看一次，不同時段都有不同的觀察重點，只不過筆者認為晚上是最重要的看房子時機。

看房要看幾間？看房大概看多久？

看房要看幾間不是重點，能看到自己喜歡的就好，更重要的應該是多找幾個房仲，讓他們帶你探索不同房源，可以更快找到自己心儀的房子。

還有一個情況是採用一般約的房源，一般約允許委任多家房仲帶看房子，屋主也能夠自售，因此如果你遇到了相當心儀的一般約房源，就可以同時找不同房仲來幫你談價格。

但如果情況允許，建議請不同人面對不同房仲，隱藏你對該房屋的高度興趣，避免房仲或屋主透過各種話術來提高價格，那如果是只委任單一房仲的專約房源，就建議直接下斡旋，讓房仲為你盡心盡力。

至於看房大概要看多久？不一定，就看你多重視你的未來，有疑問就當場提出，夠喜歡就盡快付定金避免對方反悔，你也要相信自己的眼光，畢竟你夠喜歡就有可能代表這間房超搶手。

私房看房技巧分享與總結

在前面的篇章已經介紹了很多看房技巧，但接下來要告訴你的可能是絕大多數人不會想到，但絕對會對未來造成嚴重影響的問題，必查！

1. 社區委員資訊，通常能夠擔任社區委員都代表背景不簡單，而社區委員對於社區經營的影響舉足輕重，因此建議向房仲或社區索要社區委員名單，查查背景也記得查 犯罪紀錄。

2. 物業管理公司評價，好的物業公司讓你管理費物超所值，壞的物業讓你覺得被詐騙，因此必須查詢網路評價，最好的話直接向住戶詢問評價。

3. 凶宅重複查核，洗白凶宅 的方式數不勝數，建議多多走訪，避開既得利益者(例如住戶)進行詢問，或是到 台灣凶宅網 查詢。

最後，2024 看房的你屬實有點不幸，即使看到心儀的房子也因銀行房貸額度吃緊不一定能申請到房貸，但這也代表準備時間充足，也不斷有新建案完工開放銷售，機會多的是，慢慢看別急！

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什麼是公設比？公設比法規與虛坪改革

公設比顧名思義，是指社區大樓等非單一住戶之建物全體住戶共同使用的公共設施，其非房屋實際使用坪數佔總坪數比例。

公設比的公共設施又分為由全體住戶共同使用持有的大公設與由部分住戶共同持有的小公設，其類別和區分如下：

公設比近年因公設比法規修改、實際需求和建築類型改變趨勢而有著不斷推高，消防安全需求以及虛坪的界定方式，使得公設比因此膨脹。

有鑑於越來越高的公設比已經間接造成建商與民眾困擾，目前政府正研擬 虛坪改革草案，未來有望有效降低公設比例。

公設比計算機，公設比計算實際坪數教學

公設比的計算方式非常簡單，下面提供算式，再來直接挑間房作為公設比計算實際坪數教學吧！

公設比算式：持有公共設施坪數÷總（權狀）坪數×１００％＝公設比

筆者原本想用老闆住的陶朱隱園來算，但他說還沒買，沒數據提供，所以用離陶朱隱園最近的建案來做計算。

要記得車位目前在定義上不屬於公設，所以需要在總坪數中車位所佔坪數扣除，才能夠得出正確的公設比比例。

23.13÷（150.93－24.07）=約 18%（0.18232）

這就是正確的公設比計算方式，但目前建商或房仲基本上都會提供完善的房屋資訊，其實就問一下或多看幾眼就好了，不如直接注意公設內容或實不實用。

公設比最低多少？公設比多少合理？

公設比最低可以到零，通常都是公設比在 2005 年修法前的透天厝或老公寓才能這麼低，而公設比多少才可以？視房屋類型而定：

公設比 34 算高嗎？公設比越低越好？

公設比 34% 到底算不算高？要先了解自己的房屋類型，再來了解公設內容對比，相同公設比的房屋就有可能因建於法規修改前後而有懸殊差異。

那公設比越低就越好？購屋實際坪數就越大嗎？那可不一定。

因為 2018 年前申請的建照，雨遮被歸納在附屬面積中因此能大幅拉低公設比，誰會住雨遮阿？亂算！所以買房時也要特別注意避免被灌水。

車道算公設比嗎？

現行法規上車道與車位都屬於大公設，也因此衍生例如建商建屋時刻意縮小車位坪數，將省下的坪數拿去公設賣或沒買車也沒車位，卻還要負擔這些公設坪數的住戶等問題。

其中車位部分在買房時就可透過車位坪數來判斷建商有沒有把車位坪數拿去灌水公設比，正常車位坪數大小都會在 8 坪左右，小於此坪數就有灌水嫌疑。這時候就可以灌建商。

車道與車位問題正是首章節所提到的虛坪改革方案所要改革內容，使用者付費的概念逐漸被重視，或許未來住 一樓 就能少算公設少繳管理費也不一定。

公設比選屋細節與總結

之所以在意公設比不外乎就是因為房價和管理費，那能挑剔的公設比已經解決了，就該來挑剔公共設施了，讓每一毛錢都花出最大價值！

筆者認為最重要也最多細節的公共設施非游泳池莫屬，也是最會製造問題的設施，例如泳池違建，通常只出現在老建案，還沒拆可能是因為還在打官司。

也需要注意它到底算泳池還是消防蓄水池，如果是泳池，就需要負擔龐大的水質設備管理與救生員薪資支出，而蓄水池則無需救生員看管有安全風險。

最後則是社區住戶管理費繳款狀況，在大家都不喜歡繳管理費又欠上癮的情況下，游泳池是最容易被止血節省開支的設施，那你的房價會不會也因此失血？

對於緩慢修法的政府與狡猾的建商，主要注意直接影響公設比算法的建照申請年份、車位坪數、泳池類型以及管理費繳款狀況，才不容易被坑。

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房屋限貸令是什麼？限貸令懶人包

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房貸限貸令是什麼？限貸令懶人包

根據 銀行法72-2條第一項規定，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」

簡單說就是銀行所能辦理的房貸額度不能超過手中資金（存款餘額、金融債券）的 30%，這就是所謂的房屋限貸令。

但這條限貸令規定早在 2015 年 修正公布，這議題會被炒起來的主因是 8/21 央行找各家銀行喝咖啡。

限貸令影響有哪些？

央行特意找銀行喝咖啡談限貸令的可能有三：

1. 新青安房貸，友善的貸款利率對於購屋族的吸引力過大，進而導致房市過熱，五大銀行新增房貸金額連三月破千億創歷史新高，其中新青安貸款比例逾 40%。

2. 限貸令額度限制預警，根據數據顯示，僅僅上半年就已有 16 家銀行的限貸令額度超過 27%。

3. 截至七月底國內銀行不動產貸款比例佔 37.4%，過度集中不利於經濟發展。

限貸令無疑是給過熱的房市潑了一盆冷水，提醒銀行與購屋族正視貸款額度緊迫，僧多粥少的現況。

至於接下來房市的火勢如何，或許可以參考限貸令所衍生的影響，接下來一一進行分析。

限貸令新青安影響

限貸令對於新青安並無任何實質影響，畢竟真相是銀行房貸額度快滿了，央行跳出來提醒而已，但在限貸令額度幾乎已滿的情況下，購屋族需要注意什麼？

在 2024/8/21 限貸令新聞稿發佈後，央行又在 2024/8/23 緊急發布聲明表示，不會影響無自用住宅民眾或企業構建自用廠辦以及業者推動都更、危老、社會住宅等相關融資需求。

排除上述融資需求後，基本上限貸令影響最大的對象就是已有自用住宅又申請房貸購屋的購屋族，限貸令對於新青安首購族來說沒有直接影響。

但即使是無自用住宅且未申請新青安房貸的民眾，也需要考量銀行貸款額度及自身條件是否良好，做好充足準備再評估是否要申請新青安購屋貸款。

限貸令房價影響？限貸令 PTT 討論

限貸令房價影響大嗎？以下整理 PTT 鄉民針對限貸令的幾項事件和議題討論的正反方意見論點，來思考未來房價走向：

限貸令預售屋影響

目前限貸令預售屋將有可能影響到 2020 至 2022 年間成交預售屋的買房者，在此期間成交且最快將於今年完工的預售屋預期高達 18 萬戶。

銀行該如何在所剩無幾的貸款額度與新青安擠壓下再迎接這波房貸需求可能只能仰賴政府的政策調整，不然屆時恐怕會有大量民眾無法順利交屋，甚至面臨換約可能。

但需要注意的是，如果你是在 2023 年 7 月 1 日後購買之預售屋，即受 平均地權條例修正條文 限制禁止換約，但 特殊條件 下可以依照辦法換約轉售。

雖說限貸令可能導致先前的大量預售屋無法順利交屋，但限貸令之後的預售屋市場就有可能開始熱絡，畢竟不用立即貸款，有在交屋前盡量提升現金儲備的優勢。

限貸令斷頭怎麼辦

對於房貸申請到一半正在等獵人更新房貸下文然後就遇到限貸令的購屋族，雖然運氣不好，但至少你不是孤獨的，目前斷頭事件陸續發生中，以下提供兩個可能解決方案：

1.與建商談平轉，但限貸令也有可能間接影響到建商現金流，導致換約意願不高，能自己找好買方就自己找。

2.轉向詢問不受銀行法 72-2 條限制的農會、土地銀行或漁會貸款機會。

結語：房貸限貸令影響總結

必須再次重申限貸令本身對於房市現況並無直接影響，真正造成影響的是過熱的房市導致房貸額度枯竭，再加上足夠吸引首購族的新青安，使貸款過度集中於不動產。

雖然房貸額度能夠透過增加其他領域放款金額或提高利息利率促進民眾存款等一系列不及備載等措施來增加房貸額度比例，但市場過熱仍是事實。

無論你是什麼族群，都不應該因為媒體亂象或輿論操作陷入恐慌，觀察市場實際數據才是關注房市最好的方式。

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