「斡旋」是什麼？買房前下斡旋全解析
在台灣買賣房屋的過程中，「斡旋」這個詞經常出現在買賣雙方與房仲的對話裡。對於首次購屋或換屋的消費者來說，斡旋、斡旋金、下斡旋、要約書等名詞，往往讓人感到困惑。
本文將帶你全面認識斡旋的定義、流程、金額、法律規範、談判技巧，以及斡旋與要約書的差異。
斡旋是什麼意思？
斡旋指的是在雙方之間起到調解、促成交易或解決糾紛的過程。在購房過程中，斡旋通常是指房仲為促成買賣雙方達成協議所進行的協調與談判。
斡旋金是什麼意思？
由於房屋交易金額龐大，為了確認雙方的誠意與保障權益，當買方有意願出價時，房仲通常會建議買方支付一筆「斡旋金」，以展現購屋誠意並促進議價進行。
在溝通的過程中，會以房仲作為中介，根據雙方的要求與條件，進行各種協調工作，以達成最終的交易。
資料來源：中信房屋
下斡旋是什麼意思？
斡旋金，又稱為「議價保證金」，是買方在表達購屋意願時，交付給房仲的一筆金額。
這筆金額並不是交易的正式定金，也不是購房款的一部分，而是用來證明買方的認真態度，並作為房仲進行談判或調解的依據。
斡旋金通常會是出價總額1%~3%，或是一筆固定金額如10~20萬。這筆金額會在交易最終確定時轉為定金或退還，具體的處理方式會在協議中進行明確規範。
下斡旋的標準流程
| 步驟 | 說明 |
| 提出斡旋金 | 買方決定購屋，向房仲提出斡旋金金額 |
| 簽署斡旋單 | 填寫斡旋單，載明金額、出價、斡旋期間、退還條件等 |
| 房仲協調議價 | 房仲持斡旋單與斡旋金，與賣方協商 |
| 賣方回覆 | 賣方於斡旋期間內決定是否接受 |
| 成交或退還 | 成交則斡旋金轉定金，未成交則全數退還 |
資料來源：住商不動產
斡旋金可以退嗎？法律規定與退費陷阱分析
斡旋金通常是可以退還的，但具體情況需要根據雙方的協議來決定。根據《民法》第248條和第249條規定，如果雙方未能達成正式的買賣協議，斡旋金一般應該退還給買方。
但退還條件之下，仍有些需要注意的地方，如下：
- 賣方或房仲單方面違約：如果賣方決定不再出售該房產，或者房仲未履行其約定的服務，買方有權要求退還斡旋金。
- 斡旋金條款不清晰：部分房仲可能會在合同中添加模糊的條款，導致買方無法順利退還斡旋金。
- 預約性質本身就能收回：斡旋金本質上屬於「預約」性質，尚未成立正式買賣契約前，買方有權撤回。
- 不能單方面理由扣留斡旋金：房仲不得以任何理由（如服務費、手續費）扣除斡旋金，應全額退還。
- 合約不能只對一方有利：若斡旋單上有不利條款，建議買方事前審閱並註明退還條件，避免爭議。
＊補充：「斡旋金條款不清晰」部分：
如條款內寫道：「買方於賣方同意出售後，有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之斡旋金…；當賣方反悔不賣時，買方得請求賣方加倍賠償定金」。
在買賣契約簽署時，可能買方跟仲介方會在斡旋金的收據上簽名，但賣方卻不一定會在該契約上署名簽字。比如賣方出遠門不在家或拒絕買方出價憑據上簽名，故產生斡旋金可能被沒收。
斡旋技巧大公開！買方如何善用斡旋提高議價成功率
下斡旋不僅僅是支付金額那麼簡單，它往往是談判的重要起點。買方如何下斡旋，可以利用以下幾個技巧來提高議價成功率：
以下是一些下斡旋的談判技巧：
- 精準掌握市場行情
透過實價登錄、房仲報告等資料，了解目標區域的成交價與供需狀況，避免出現過高或過低的出價。 - 合理設定出價與斡旋金
建議出價略低於市場價，並根據房屋條件、賣方動機調整斡旋金金額。斡旋金過低可能被賣方忽視，過高則壓縮自身議價空間。 - 彈性協商條件
除價格外，亦可針對交屋期、付款方式等條件提出彈性方案，增加賣方接受的機會。 - 善用房仲專業
選擇有經驗、口碑佳的房仲，協助你與賣方溝通，並把關斡旋單條款。 - 保留撤回權利
在斡旋單上明確註明「未成交全額退還斡旋金」，保障自身權益。
斡旋 vs 要約書差異？哪種形式更划算？
在房地產交易中，「斡旋」與「要約書」都是常見的議價與表達購屋意願的方式，要約書雖然不是正式買賣契約，但在實務上具有一定的法律效力與約束力。斡旋和要約書但兩者在流程、金錢流動與法律效力上有明顯不同。
斡旋金與要約書的比較
| 項目 | 斡旋金 | 要約書 |
| 主要功能 | 以金錢展現購屋誠意，促進議價 | 書面表達購屋意願，無須先支付金錢 |
| 形式 | 支付現金或支票，簽署斡旋單 | 簽署書面文件，載明出價與條件 |
| 議價成功 | 斡旋金轉為定金，作為房價一部分 | 進入正式簽約流程 |
| 議價失敗 | 斡旋金全數退還 | 要約書自動失效 |
| 法律效力 | 賣方同意後具預約效力，雙方有簽約義務 | 賣方同意後具預約效力，違約需賠償 |
| 優點 | 展現誠意，增加成交機會，房仲積極協助 | 無須先支付金錢，降低資金壓力，條款受法令規範 |
| 缺點 | 需先支付款項，資金流動性受限，條款需審閱 | 違約金較高（約總價款3%） |
資料來源：住商不動產
總結
斡旋與斡旋金在購屋過程中扮演著重要角色，作為買方展現誠意、促進議價談判的關鍵工具。透過支付斡旋金並搭配適當的談判技巧，不僅能增加成交機會，也能在價格與條件上爭取到對自己最有利的結果。
買方在下斡旋前，須詳閱斡旋單條款，確認退還條件，並了解斡旋與要約書在法律效力與靈活性上的差異，才能保障自身權益，避免產生不必要的爭議與損失。
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