容積移轉是什麼？一篇看懂容積移轉條件、公式、獎勵、行情與限制

容積移轉是什麼？
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容積移轉是什麼？一分鐘快速了解

容積移轉，是指都市計畫中，允許特定土地（如古蹟、綠地、公共設施保留地等）無法自行開發時，將原本可以使用的建築容積「轉讓」給其他可開發的土地。

政府推動容積移轉，主要是鼓勵都市更新、保存歷史建築或加強綠地開發，讓土地利用更有彈性，同時兼顧公益與開發利益。

簡單說，擁有受限制土地的地主，可以將容積「賣」給需要加大開發量體的建商，既保障自身權益，也推動城市進步。

容積移轉的運作原理與常見用途

容積移轉的基本運作方式，分為「供給方」與「需求方」之間的容積買賣。

  • 供給方：通常是擁有受限土地（如古蹟、學校、綠地、保護區等）的地主。這些土地依都市計畫規定，無法自行大規模開發，容積被限制或難以使用。
  • 需求方：多為建商或想提升開發量體的地主。他們透過購買容積，把取得的容積加到自己的土地上，進一步蓋出更高樓層或更大建物。

常見用途包含：

  • 保存古蹟、歷史建築、特殊景觀區（地主保留容積權利、由政府或建商購買）
  • 都市更新、危老重建（鼓勵都更案整合、提升重建誘因）
  • 公共設施保留地（讓被劃定的地主獲得補償，也加速公共建設推動）

簡單來說，容積移轉讓土地開發更有彈性，既保障公益、又平衡開發利益，是台灣都市計畫與房地產常見的重要制度之一。

誰可以申請？容積移轉條件一次看懂

  • 供給方（出讓容積方）
     通常是因都市計畫、法令限制無法發揮原容積的地主，例如：
    • 受劃為古蹟、歷史建築、綠地、學校、保護區等用地
    • 公共設施保留地、道路用地等
      這些地主因土地無法開發，可依法向主管機關申請出讓容積。
  • 需求方（承受容積方）
     包括有開發需求、希望提高「容積率」的建商或地主。
    但並非所有基地都能承受容積，需求方需符合下列條件：
    • 必須位於同一縣市（多數縣市規定，僅同一轄區可移轉，部分區域有特殊規定）
    • 目標基地須符合都市計畫或相關法規規定（如用地類型、開發強度等限制）
    • 申請時需通過都審會審查

提醒：
實際申請容積移轉時，各縣市對容積移轉的條件、申請流程略有差異，建議先查閱地方主管機關公告，以免申請失誤。

容積移轉怎麼算？換算公式與計算方式說明

容積移轉的計算，主要關注「母基地」（出讓方）與「子基地」（承受方）的容積量。
流程如下：

  1. 確認母基地可移轉的容積
    由主管機關依都市計畫規定、基地面積、原容積率計算出「可移轉容積」。例如：

    若A基地面積為1,000平方公尺，法定容積率為200%，則理論容積量為2,000平方公尺。若A基地因受限制僅能用掉1,000平方公尺，則剩餘的1,000平方公尺可移轉。
  2. 計算子基地可承受的最大容積
    承受基地須檢查本身容積率、用途、建蔽率等法定限制，以及都市計畫公告的最高容積上限。
    部分縣市對於單一地號的移入容積量會設上限，必須通過都審會審議。
  3. 容積移轉的計算公式
     　
    可移轉容積（平方公尺）＝受限制土地面積 × 原容積率 − 已開發或可用容積
    實際上，部分縣市可能根據政策給予「獎勵倍數」，過去實務上最多1.2～1.5倍，但最終仍得視各地都審會核定。
  4. 容積移轉過程中產生的代金／規費
    有些縣市可選擇以「容積代金」方式補償，金額按公告地價、評議行情或都市更新等標準計算。

容積移轉獎勵怎麼拿？政府鼓勵機制解析

為了促進都市更新、保存公共利益，政府對容積移轉設計了多種獎勵與誘因：

  • 獎勵倍數
     　部分縣市或特定用途土地，核准移轉時會給予獎勵倍數。
    　例如，受限制的古蹟用地或公益用地，在移轉時最高可獲得1.2~1.5倍的可移轉容積（實際倍數以當地都審會核定為主）。
  • 容積獎勵條件
     　申請人必須配合相關規範，且容積移轉用途符合公益、文化保存、都市更新等政策方向，才有機會獲得加成獎勵。
  • 容積代金
     　若建商無法直接取得其他地主的可移轉容積，有些縣市開放以「容積代金」方式補繳現金給政府，作為補貼公共建設經費。此金額多依公告現值、都市發展需求計算。

容積移轉行情價格怎麼看？市場機制與實例分析

容積移轉的行情會依照區域、基地條件和市場需求變動。

以2023年台北市為例，就有新聞指出台北市大同區西寧北路84號的茶廠以總價4億元成交。

土地面積229坪，土地成交單價每坪174.4萬元/坪，換算容積單價每坪58萬元


但實務上容積移轉的行情，不像是房價一樣透明好掌握。成交價多半會受到容積來源、用途分區、雙方議價等因素影響，有些精華地段或特殊案件，價格可能高於平均行情。

參考來源：台北大同區茶廠賣4億元 專家曝光：買古蹟容積含金量超高

一般來說，最主要影響行情的因素還是在於：

  • 基地位置與條件：越精華、越高價地段，承受方願意支付的容積價格越高。
  • 政策誘因：當政府開放或提高獎勵倍數、加強都市更新政策時，行情通常會上漲。
  • 市場供需：若建商競爭激烈或受限基地供應減少，容積行情也會水漲船高。

容積移轉限制有哪些？哪些情況不能移轉？

雖然容積移轉是鼓勵開發與保存的彈性工具，但並不是所有土地都能自由移轉容積。下列幾種情況，依法屬於不可移轉或有限制移轉：

  • 土地用途不符規定
     　部分工業區、農業區、或非都市土地，通常不開放容積移轉；僅特定都市計畫劃設的住商用地才可辦理。
  • 非法建築、土地有權屬糾紛
     　如基地有違建、查封、抵押權爭議，主管機關多不受理移轉申請。
  • 過度集中特定區域
     　有些縣市規定，為避免超高樓密集，單一區段每年度可承受的容積量有上限，或特定地段禁止大量移轉。
  • 已申請過容積獎勵或容積移轉的基地
     　同一基地若已取得過一次容積獎勵或完成容積移轉，不能重複申請移轉，避免過度累積開發強度。
  • 未經主管機關核准或未經都審會審查
     　未經法定程序送件、未通過都市設計審查，視同違規，容積移轉申請將被駁回。

都市計畫容積移轉實施辦法重點整理

都市計畫容積移轉的法源，主要依據「都市計畫容積移轉實施辦法」。
參考連結：全國法規資料庫-都市計畫容積移轉實施辦法

下方摘要了實施辦法中，有關於容積移轉的申請、審查、公告與登記的相關重點整理：

  • 申請流程
     　需備妥基地資料、土地權利證明、建築使用執照（如有）、都市計畫書圖，向所在地縣市政府提出申請。
  • 審查機制
     　主管機關將會進行書面審查、現場查勘，並交由都審會或專案小組審議是否符合移轉條件。
  • 公告與登記
     　審查通過後，主管機關須公告容積移轉案，並協助辦理土地權利變更登記，完成後方能正式移轉並發生法律效力。
  • 法定依據
     　《都市計畫容積移轉實施辦法》、各縣市政府發布的配套規範，以及實施細則為主要依據。

雖然重點整理看似容易，但實務上要跑完整個容積移轉的流程並不簡單。

容積移轉案件需經過申請人備妥資料、送交都市計畫委員會審查，並視土地性質、移轉條件、專案用途等不同狀況，逐步審議與核准。

經過一連串行政審查、負擔相關規費後，才可正式取得「容積移轉許可證明」，並辦理相關移轉登記。

下圖以台北市政府都市發展局所提供的【都市計畫容積移轉流程圖】為例，讓讀者可以透過流程圖感受整個申請過程的樣貌：

容積移轉常見問題 QA

Q1. 容積移轉一定能申請成功嗎？
不一定。必須符合都市計畫規範、基地條件、用途及相關法令，經主管機關與都審會審查同意才可通過。

部分違建、產權有爭議、用途不符、超過地區容積上限者，均有可能遭駁回。

Q2. 申請容積移轉會被課什麼稅？
容積移轉產生的利益屬於財產的「權利」移轉，依實務，可能涉及「土地增值稅」、「所得稅」（財產交易所得）此外，還會產生相關規費。

實際稅費依各縣市規定、公告現值與稅法計算，建議申請前諮詢地政士或會計師。

Q3. 容積移轉行情怎麼查？有固定價格嗎？
行情並非固定，會隨市場、地段、容積需求及政府政策浮動。
可參考地方地政事務所、實價登錄平台，或洽詢不動產業者掌握最新行情。

Q4. 容積移轉失敗，已支付的費用能退嗎？
多數申請過程中的規費、代書費、審查費等，若已經進入審查程序，通常無法全額退還，需視各地辦理規定與雙方契約約定而定。

Q5. 容積移轉後，有沒有建築高度等其他限制？
即使容積移轉成功，建築計畫仍須符合法定高度、日照、退縮、停車位等都市設計規範，並不能任意違規加建。

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