你聽過土地增值稅嗎？一起來瞭解土地增值稅吧！
土地增值稅是什麼？
簡單來說，土地增值稅是一種在土地所有權移轉時，針對土地價格上漲部分所課徵的稅。
2016 年以前，買賣房地產是採雙軌課稅，土地適用土地增值稅，房屋適用財產交易所得稅。2016 年開始施行房地合一稅，將房屋與土地合併課稅。
現在若僅移轉土地，未涉及建物的情況下，還是用土地增值稅來課稅。
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土地增值稅、房地合一稅、地價稅的差別？
土地增值稅是針對土地增值的部分課稅，不考量房屋價值，也和實際買賣價格無關，所以繼承土地時，就算沒有涉及買賣也會需要繳納土地增值稅。
房地合一稅則是 2016 年開始，針對土地及房屋，在交易中實際賺到的金額課稅。
地價稅則是對土地持有者，依土地的公告現值，每年課徵一次的賦稅，與土地是否交易無關。
下面從課稅範圍、時機、對象、稅率及法源依據說明上述三種稅別的差異：
| 比較項目 | 土地增值稅 | 房地合一稅 | 地價稅 |
| 課稅範圍 | 土地增值部分 | 房地交易的實際所得 | 所有土地 |
| 課稅時機 | 土地移轉時 | 交易房地時 | 每年徵收一次 |
| 課稅對象 | 土地的賣方 | 房地的賣方 | 土地所有者 |
| 稅率 | 10％～40％ | 15％～45％ | 1.5%~3% |
| 法律依據 | 土地增值稅條例 | 房地合一稅條例 | 地價稅法 |
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土地增值稅計算方式？
土地增值稅的計算方法是用土地漲價總數額乘以稅率，稅率會依用途分為自用住宅及一般用地，適用不同的稅率，公式如下：
參考資料：財政部土地增值稅前言
土地漲價總數額：
土地漲價總數額是用土地移轉時的總價值，減去前次移轉時的現值或原本的地價，乘以物價指數，最後再扣除土地改良等費用。
土地改良費用包含已繳納的工程受益費、土地重劃費及捐贈土地作為公共設施用地的土地價值。
參考資料：漲價總數額計算
土地增值稅稅率：
土地增值稅的稅率主要分兩種，一種是一般用地適用的稅率，依土地漲價幅度分 3 個級距，土地漲價越多稅率越高。另一種是自用住宅適用的優惠稅率，固定為10%。
| 土地漲價倍數 | 稅率 |
| 自用住宅 | 10％ |
| 1 倍以下 | 20％ |
| 1～2 倍 | 30％ |
| 2 倍以上 | 40％ |
註：漲價倍數＝土地漲價總數額／（原規定地價或前次移轉現值×物價指數）
此外，持有土地超過 20 年所適用的稅率，會隨著持有時間的增加，減免的稅率越多；持有時間小於 20 年就沒有減免的優惠，減免的級距如下：
| 持有時間 | 減免的稅率 |
| 小於 20 年 | 無減免 |
| 20～30 年 | 20％ |
| 30～40 年 | 30％ |
| 40～50 年 | 40％ |
參考資料：長期持有減徵
下表是財政部提供的一般用地稅率速算表，只要算出土地漲價總數額及原規定地價或前次移轉現值總額，就可以帶入公式得出結果。
| 持有時間/漲價倍數 | 小於 1 倍 | 介於 1~2倍 | 大於 2 倍 |
| 20 年以下 | A x 20％ | A x 30％–B x 10％ | A x 40％–B x 30％ |
| 20 年以上 | A x 20％ | A x 28％–B x 8％ | A x 36％–B x 24％ |
| 30 年以上 | A x 20％ | A x 27％–B x 7％ | A x 34％–B x 21％ |
| 40 年以上 | A x 20％ | A x 26％–B x 6％ | A x 32％–B x 18％ |
註：A為土地漲價總數額 B為原規定地價或前次移轉現值總額
土地增值稅試算
假設我有一筆土地，已知土地漲價總數額為 575,000，前次移轉現值為 375,000 元，漲價倍數為1.53，持有 21 年後售出，試算結果如下：
土地增值稅優惠稅率，一生一次與一生一屋
一生一次指的是一輩子只有一次機會，在符合條件的情況下，可以申請用10％的自用住宅稅率來繳納土地增值稅。
一生一屋是在使用過一生一次稅率的前提下，在出售名下唯一一間房子且符合相關要件時，也適用10％的稅率，下面以表格整理兩種優惠稅率的差別。
| 項目 | 一生一次 | 一生一屋 |
| 適用順序 | 先 | 後 |
| 稅率 | 10％ | 10％ |
| 戶籍限制 | 本人、其配偶或直系親屬，在土地出售前設有戶籍。 | 本人、其配偶或未成年子女，在土地出售前設有戶籍。 |
| 持有時間 | 不限 | 持有自用住宅連續滿6年。 |
| 次數限制 | 一輩子只有一次 | 要先用過一生一次，才能用一生一屋 |
| 都市面積限制 | 300 平方公尺（約 90 坪） | 150 平方公尺（約 45 坪） |
| 非都市面積限制 | 700 平方公尺（約 211 坪） | 350 平方公尺（約 105 坪） |
| 未出租或營業 | 出售前 1 年內 | 出售前 5 年內 |
一生一次只有一次使用機會，而一生一屋的規定雖然比較嚴格，但沒有限制使用的次數，且要使用過一生一次後才能適用。
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哪裡可以查詢我要繳的土地增值稅大約多少？
雖然用財政部的速算表計算可以快速獲得答案，但如果要完整反映土地漲幅、持有年數等細節，建議利用財政部的土地增值稅試算系統試算喔！
使用財政部提供的系統試算前，可以調出自己的謄本，帶入土地所有權部的資訊，就可以獲得更精確的答案。
土地增值稅誰繳？
原則上是出讓土地的一方需要繳土地稅，如買賣、交換、政府照價收買時，都是原本持有土地的人要繳土地增值稅。
| 納稅義務人 | 項目 |
| 原本的所有權人 | 土地有償移轉時，如買賣、交換 |
| 取得所有權人的人 | 土地無償移轉時，如贈與、繼承 |
| 出典人 | 土地設定典權時 |
| 受託人 | 信託土地移轉時 |
土地在無償贈與給他人的情況下，是由取得土地的人繳增值稅。但如果是配偶之間相互贈與的土地，就不需要課徵土地增值稅。
繼承土地時，繼承人因為已經繳了遺產稅，所以不需要繳納土地增值稅。但未來繼承人將土地出售時，就依照土地增值部分來繳稅。
土地增值稅重購退稅條件
除了自用住宅可以使用較低的稅率，出售土地並繳納增值稅後，若符合重購退稅的條件，可以部分退回已繳納的土地增值稅，須要符合的條件如下：
- 買賣相隔在 2 年以內。
- 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
- 賣掉和重購土地的人是同一人，可以是土地所有權人、其配偶或直系親屬，且須完成戶籍登記。
- 重購的面積，都市土地不超過 300 平方公尺（約 90 坪），非都市土地不超過 700 平方公尺（約 211 坪）；賣掉的土地面積沒有限制。
- 出售前 1 年未出租或作為商業使用。
- 如果是先買後賣，買的土地必須是自用住宅。
參考資料：自用住宅重購退稅有妙方
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