房地合一稅重點筆記，新舊制分析解疑！

房地合一稅是什麼？

簡單來說，房地合一稅是針對買賣房子淨賺的金額，需要課徵的稅。

有別於過去將房屋與土地分開課稅的方式，房地合一稅是將兩者合併後的實際交易金額，扣除取得成本及相關費用後，針對獲利的部分課徵的所得稅。

房地合一稅計算方式

房地合一稅的計算公式如下，符合自住條件者，稅基可先扣除400萬免稅額在乘上稅率：

（成交價額 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額）х 適用稅率

以下分別就公式的名詞分別說明：

名詞	說明
成交價額	房屋的售價
取得成本	當初買這間房屋的買價。若是因為繼承或贈與獲得的房子，則房地合一稅繼承或贈與的計算方式，就以當年的公告價作為成本價格。
相關費用	賣房子時所衍生的費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。以上費用可以依據實際的費用單據認列，若不能提供單據佐證，就只能扣除成交價的 3％，且有 30 萬的上限。
土地漲價總數額	在申報土地增值稅與房地合一稅時，被重複算到的成本須扣除，為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，修法後增設扣除上限。

延伸閱讀：看房子要問什麼？買房必備看房技巧指南

房地合一稅課稅條件

只要是在 2016 以後取得，自 2021 年 7 月 1 日起出售的不動產，都需要課徵房地合一稅，且要在過戶完的 30 天內完成房地合一稅申報。買賣的標的包含：

1. 房屋或土地。
2. 房屋的使用權。
3. 預售屋及其坐落基地。
4. 實質移轉房地的股權或出資額。

房地合一稅 2.0 與 1.0 的差別？

2021 年 7 月上路的房地合一稅 2.0 再針對短期套利者課重稅，並將預售屋納入計算範圍，另外針對房地合一稅自住優惠等修法，以下整理新制與房地合一稅舊制不同的重點給大家。

法人比照個人課稅

在舊制房地合一稅（1.0）中，法人無論持有期間長短，房地合一稅一律僅課徵 20%；在新制房地合一稅（2.0）上線後，法人比照個人課稅。

短期套利者課重稅

目前房地合一稅 2.0 不同持有期間後售出所對應的稅率如下表：

不動產交易	持有期間		適用稅率
	房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
境內	1 年內	2 年內	45%
	1～2 年	2～5 年	35%
	2～10 年	5～10 年	20%
	10 年以上	10 年以上	15%
境外	1 年內	2 年內	45%
	1 年以上	2 年以上	35%

依據上表，可以發現其實房地合一稅 2.0 延長了課徵比較高稅率的持有期間，持有越久才能降低房地合一稅稅率，尤其五年是一個明顯的分水嶺。
參考資料：財政部房地合一稅 2.0

擴大課稅範圍

預售屋會課房地合一稅嗎？答案是會的！

房地合一稅 2.0 的另一個重大改革是將預售屋納入規範。且預售屋跟成屋在計算稅率時是分開計算的，待房子蓋好後，持有稅率會重新計算。

舉例來說，預售屋的興建期為 4 年，在建物完工並移轉後一年內賣出，會被課以 45％的稅，若想降低稅率至 20％，從簽立預售屋到出售至少須持有 9 年。

房地合一稅優惠

為了避免抑制投機炒作時波及無辜，若符合自住或換屋的條件的屋主，分別可享 400 萬的免稅額優惠或申請扣抵稅金，以下就兩種狀態分別說明

自住優惠：房地合一稅免稅額是多少？

房地合一稅免稅額為 400 萬，若符合房地合一稅自住條件，獲利在 400 萬元內都可以不用繳房地合一稅，自用住宅條件如下：

1. 至少持有 6 年以上，且出售前 6 年內屋主、配偶或未成年子女有設籍並居住於該房屋連續滿 6 年。
2. 交易前 6 年內，沒有做為出租或作為商業使用。
3. 交易前 6 年內，屋主、配偶或未成年子女都沒有用過這項免稅額 400 萬優惠。

重購退稅

除了自住優惠外，另一項優惠是房地合一稅重購退稅，考量有實際換房的需求人，無論是先買後賣，或先賣後買，若符合以下條件，就可申請扣抵或退還稅款：

1. 賣掉舊房子與買到新房子之間的時間在 2 年以內。
2. 屋主、其配偶或未成年子女有設籍並實際居住。
3. 新房屋持有期間及舊房屋出售前 1 年以內，都沒有做為出租或作為商業使用。

要注意的是，如果新買的房屋在 5 年內變更自住用途或再次出售，原本申請退還或扣抵的款項，就不能再次申請扣抵或退還稅款。

舉例來說，我在 2023 年 1 月買了 A 屋，隔年年 5 月為了自住，小換大買了 B 屋，同時賣出 A 屋，此時我可以申請全額的重購退稅。

然而，我在 2025 年 1 月再次出售 B 屋，屬於 5 年內再次移轉的情形，即便我主張是因為個人財務關係不得已才需要買出，也不能再次申請重購退稅。

參考資料：財政部國稅局新聞稿

房地合一稅試算範例

舉例來說，我買了一間 800 萬的房屋，想以 1250 萬元賣掉，仲介及代書費用約 35 萬元，土地漲價總數額約 15 萬元。

依房地合一稅舊制，一年內賣掉會被課 180 萬的稅，新制則是兩年內賣掉都會被課徵相同的稅金。

若想降低稅率就必須長期持有，二到五年內買賣會被課 140 萬，五到十年內買賣會被課 80 萬，超過十年只需繳 60 萬，最高跟最低稅率足足差了 3 倍！

結語

綜合上述重點整理，可以了解政府為了鼓勵長期持有，避免短期交易，藉由房地合一稅來抑制炒房，透過長期持有並以居住為目的的購買不動產才能不被課以重稅！

【延伸閱讀】
【2025 加密貨幣入門】0 到 100 教學攻略，立刻學會如何賺錢與控制風險
2025 年虛擬貨幣交易所新手入門懶人包
房貸限貸令是什麼？限貸令懶人包
囤房稅 2.0 是什麼？稅率多少？囤房稅 2.0 懶人包
認識新青安貸款，趕快在補貼結束前趕快上車！
什麼是公設比？買房公設比攻略大公開！

【呢喃貓商學院社群】

呢喃貓投資成立於 2022 年，核心成員由幾位具有法人投資經歷的幣圈交易員組成，社群重視基礎研究、學習氛圍以風險控制，做出更好的投資決策。

• 2023 年動區評選台灣區塊鏈《年度最具影響力人物榜》
• 2024 年動區評選台灣區塊鏈《年度最具影響力人物榜》
• 2025 年動區評選台灣區塊鏈《年度最具影響力人物榜》
• 2025 年數位時代 Web3+ 評選《區塊鏈 30 大人物》

加密貨幣類排名第一 Podcast《加密貨幣千萬交易員的呢喃》

渠道	介紹
[Podcast] 加密貨幣千萬交易員的呢喃	千萬交易員 Cryptor 跟研究員 Cetoz 分享幣圈投資熱點＆交易所送錢資訊，進幣圈小白最佳的吸收新知管道。
[Youtube] 呢喃貓投資	新手教學直播、幣圈時事與空投教學。
[Pressplay] 呢喃貓投資：你的加密貨幣顧問	如果覺得幣圈資訊量太大與零散，PPA 週報會整理每週幣圈盤勢、潛力幣種、事件交易機會、埋伏嚕空投的優質項目等。
[Line社群] 加密貨幣千萬交易員的呢喃社群	對買賣加密貨幣有什麼疑問嗎？想找人一起討論幣圈賽道或交易機會嗎？可以填表申請加入呢喃貓投資的免費社群，和研究員以及貓友們一起交流。