什麼是「公益出租人」？優缺點報給你！
隨著台灣社會日益重視住房問題，政府推出了各項措施來鼓勵民間房東提供公益性住房，以解決低收入戶及弱勢群體的住屋困境。「公益出租人」正是這樣一個角色！
在這篇文章中，我們將深入探討公益出租人這個概念，了解誰可以成為公益出租人、申請流程、所需資格條件、租稅優惠、相關限制和風險，以及與一般房東的區別等，幫助您全面了解這一政策。
公益出租人是什麼？
公益出租人，就是依《住宅法》及相關子法，將自有房屋提供給縣市政府、合法包租代管業者，租賃給弱勢家庭、青年或特定對象（如身心障礙者、單親家庭等）居住者。房東將房屋以合理價格出租給公部門或經認可的機構後，由官方審查、管理，以發放相關補助和租金保障。
政府設立公益出租人機制的目的，是希望透過民間協力，一方面活化閒置住宅，另一方面減少弱勢與青年無法負擔市價房租的壓力。公益出租人可享有多項稅賦優惠，並能降低租屋過程中的法律風險，獲得更穩定的租金收入來源。
誰可以成為公益出租人？資格條件解析
公益出租人是指經直轄市、縣（市）主管機關認定，符合以下條件之一的住宅所有權人或房屋稅納稅義務人：
- 將住宅出租給符合租金補貼申請資格的承租人。
- 或將住宅出租給社會福利團體，轉租給符合租金補貼申請資格的承租人。
備註：
【屋主跟出租人須為同一人，即便二者是夫妻、直系親屬關係也不行。如房屋如屬多人共有，亦應於租約出租人詳載全部共有人資料，除房屋屬分別共有而僅其中某共有人就其持分面積做出租﹝其餘共有人無出租﹞，則租約出租人僅需載明該共有人資的資料】
資料來源：內政部不動產資訊平台
怎麼申請成為公益出租人？
大多數地區是以書面郵寄或臨櫃申辦方式申請成為公益出租人，部分縣市 (如台北市)有開放線上申請，可洽詢各縣市政府住宅或稅務業務單位是否有開放線上申請，以下為申請的步驟流程：
| 步驟 | 申請內容 | 所需文件 | 注意事項 |
| 1. 提交申請書 | 申請者（所有權人或房屋稅納稅義務人）向主管機關提交公益出租人認定申請書。 | 申請書、 所有權人或房屋稅納稅義務人國民身分證影本（自然人； 私法人者，提供名稱、統一編號及代表人國民身分證影本； 代理人授權書、代理人國民身分證影本（若有代理人） | 申請日期以郵戳為準，需檢附必要的證明文件。 |
| 2. 初審處理 | 主管機關受理申請後，進行初審。若資料不全，會通知申請者限期補件。 | 所有申請資料 | 若未按時補件或補件不完整，主管機關將駁回申請。 |
| 3. 複審與認定 | 主管機關依資料進行複審，確認承租人是否符合租金補貼申請資格。若通過複審，將核發公益出租人認定函並提供給地方稅及國稅機關。 | 完整申請資料 | 複審不合格者，將駁回其申請。 |
| 4. 認定函核發 | 若認定通過，主管機關核發公益出租人認定函。 | 公益出租人認定函 | 認定函有效期為一年至兩年，視租約期限而定。 |
| 5. 定期資料提供 | 主管機關定期將公益出租人名單及承租人資料提供給國稅及地方稅稽徵機關，作為適用租稅優惠之參考。 | 提供承租人及出租人詳細資料（包括姓名、身分證號、住宅地址、租金等資料） | 主管機關每年2月提供國稅機關資料，其他機關在租金補貼審查完畢後二個月內提供。 |
| 6. 變動通知 | 若租賃契約變動或承租人不符合資格，主管機關應通知稽徵機關，並協助廢止公益出租人認定函。 | 異動資料對照表 | 公益出租人應在租期結束或變動後通知主管機關，避免資格失效。 |
資料來源：內政部不動產資訊平台
有哪些租稅優惠？
公益出租人享有稅務上諸多誘因，主要包括：
| 稅種 | 政策前稅率 | 公益出租人優惠內容 |
| 房屋稅 | 自住1.2％、非自住2％~3.6％ | 最高降至自住稅率（1.2%） |
| 地價稅 | 按公告地價徵收 | 由地方政府評估狀況決定是否配合住宅法第16條適用自用住宅用地稅率2‰ |
| 綜合所得稅 | 按公告所得稅率計算 | 每屋享有每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠(110年6月9日住宅法修正前為最高1萬元) |
資料來源：內政部不動產資訊平台
有什麼限制與風險？
合約限制
- 必須依政府公告租金上下限出租，不能任意訂價。
- 出租期限需達一定年份，部分縣市以一年或兩年為最低門檻。
- 承租對象須為符合公益條件（如低收、中低收入戶、特定弱勢對象）。
屋況責任
- 屋主應配合修繕、改善居住安全與衛生設施。
- 若出租期間房屋有結構問題，須即時配合改善，否則資格可能被撤銷。
潛在風險
- 雖政府協助管理，承租人若違約或惡意毀損，公益出租人仍需配合調解或法律程序。
- 政府補助政策未來如調整，優惠內容可能遞減或規範收緊。
- 長期出租給特定對象，可能影響日後轉售、增值靈活度。
資料來源：內政部
與一般房東、包租代管有什麼不同？
為了方便理解，下表整理三種住宅出租型態的主要差別：
| 比較項目 | 公益出租人 | 一般房東 | 包租代管 |
| 出租對象 | 弱勢、青年、特定政府認定族群 | 一般市場承租人 | 由業者挑選、媒合 |
| 租金水準 | 須符政策規範，有上、下限 | 市場自由定價 | 接近市場租金 |
| 稅務優惠 | 有多項減免，所得部分免稅 | 普通納稅，優惠少 | 由業者統一處理，有小幅稅優 |
| 法律支援 | 政府協助、專業團隊處理糾紛 | 房東自行處理 | 代管公司協助處理部分糾紛 |
| 出租彈性 | 較低（需長期出租特定對象） | 較高，動態調整 | 由合約條款決定 |
總結
公益出租人制度在房市政策與社會福利上，扮演了極為重要且獨特的角色。它能幫助房東活化資產、降低課稅、減少租屋糾紛，同時對社會有正向貢獻。
想成為公益出租人前，需仔細盤點自己的房產狀況與出租規劃，並審慎評估可行性。未來制度若能繼續完善，結合政府更精細的管理與服務，對出租人與承租人都是雙贏局面。
【精選文章】
關於呢喃貓商學院
呢喃貓商學院成立於 2022 年，核心成員由幾位具有法人投資經歷的幣圈交易員組成，社群重視基礎研究、學習氛圍以風險控制，做出更好的投資決策。
- 2023 年動區評選台灣區塊鏈《年度最具影響力人物榜》
- 2024 年動區評選台灣區塊鏈《年度最具影響力人物榜》
- 2025 年動區評選台灣區塊鏈《年度最具影響力人物榜》
- 2025 年數位時代評選《2025 區塊鏈 30 大人物》
- 加密貨幣類排名第一 Podcast《加密貨幣千萬交易員的呢喃》
【呢喃貓商學院社群】
| 平台 | 介紹 |
| [Podcast]加密貨幣千萬交易員的呢喃 | 千萬交易員Cryptor跟研究員Cetoz分享幣圈投資熱點＆交易所送錢資訊，進幣圈小白最佳的吸收新知管道。 |
| [Youtube]呢喃貓商學院 | 新手實測直播、幣圈時事與空投實測。 |
| [Pressplay]呢喃貓商學院：你的加密貨幣領航員 | 如果覺得幣圈資訊量太大與零散，PPA週報會整理每週幣圈盤勢、潛力幣種、事件交易機會、埋伏嚕空投的優質項目等。 |
| [Line社群]加密貨幣千萬交易員的呢喃社群 | 對買賣加密貨幣有什麼疑問嗎？想找人一起討論幣圈賽道或交易機會嗎？可以填表申請加入呢喃貓商學院的免費社群，和研究員以及貓友們一起交流。 |
