契稅是什麼？必懂的房屋稅費與實務計算
購屋是一生中的大事，除了房價本身，還有許多稅費與手續費需要納入預算。契稅就是其中一項不可忽視的費用。許多購屋族對契稅的定義、計算方式、申報流程及常見問題並不熟悉，導致在交易過程中產生疑慮。
本文將以深入淺出的方式，帶你全面了解契稅的定義、稅率、計算方式、申報流程，協助你在購屋路上更加順利。
契稅是什麼？房屋契稅的定義與用途
根據《契稅條例第二條》，契稅是針對「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者」所課徵的稅收，其本質是一種「交易稅」，但它與房屋稅、地價稅不同，屬於一次性徵收，通常在辦理過戶登記之前，由新取得所有權的人向政府繳納的一種稅款。
契稅稅率是多少？2025最新稅率一覽
根據財政部的規定，契稅稅率主要依據不同類型的不動產移轉方式而定。以下為2025年最新契稅稅率的適用稅率摘要：
資料來源：財政部
買房契稅誰來付？常見付款責任與約定
根據財政部契稅節稅手冊，契稅通常由「買方」負擔。這是台灣房地產市場的慣例，因為契稅的課徵對象是「取得所有權的人」。
但是實務上仍可透過買賣雙方協議調整。例如：
- 若賣方急售，可能會主動承擔契稅，以吸引買方
- 雙方可能各自負擔部分稅費（例如買方負契稅，賣方負土地增值稅）
不過即使如此，稅務機關仍會以新取得所有權者為主要納稅義務人。若未於規定期限內申報繳納，將由新所有權人承擔相關罰則。
1000萬房子契稅怎麼算？實例計算教學
契稅的計算公式為：
契稅=房屋現值×契稅稅率
需要特別注意的是，「房屋現值」並非成交價，而是由地方稅捐機關根據房屋面積、地段、屋齡、樓層、建材等因素評定的標準價格，通常會比市價低。可以請代書或是透過地方稅捐機構查詢房屋現值。
假設你在2025年購買一間房屋現值1000萬元的中古屋，我們來實際計算契稅：
- 房屋現值：1000萬元
- 契稅稅率：6%
- 契稅金額 = 1000萬 × 6% = 60萬元
資料來源：住商不動產
契稅怎麼申報？流程與注意事項
契稅申報通常由買方負責，但可以請代書幫忙申報，在辦理過戶時一併處理。以下簡述申報流程。
契稅的申報與繳納流程：
- 準備文件：包括契稅申報書、公定格式契約書（正副本）、買賣雙方身分證明文件影本、建物所有權狀影本等。
- 申報期限：一般買賣或贈與，需於契約成立日起30日內向房屋所在地稅捐機關申報。逾期每超過3日，會被加徵應納稅額1%的怠報金，最高不超過新台幣15,000元。
- 申報方式：可親自至稅捐機關臨櫃申報，也可透過線上申報系統辦理。
- 繳納契稅：取得繳款書後，可至指定金融機構、超商、或使用信用卡、行動支付等方式繳納。
- 完成繳納：取得完稅證明後，才能辦理產權過戶登記。
資料來源：財政部稅務入口網
代書通常會代辦整個流程，包括填表、送件、繳稅、取得完稅證明等。買方只需要提供必要文件並支付代辦費即可。
契稅常見問題 FAQ
Q1：土地買賣也要繳契稅嗎？
A：若土地位於已開徵土地增值稅區域，則免徵契稅，僅需繳納土地增值稅。
Q2：契稅可以分期繳納嗎？
A：契稅原則上需一次繳清，若有特殊情形可向稅捐機關申請協助。
Q3：契稅申報後，交易若取消可以退稅嗎？
A：只要雙方同意或有法院判決，可申請撤回契稅申報並退還已繳稅款。
Q4：契稅與印花稅有何不同？
A：契稅針對所有權移轉徵收，印花稅則是針對契約書本身徵收，兩者需分開計算。
總結
契稅是台灣房屋及不動產交易中不可或缺的一環，無論是買賣、贈與、交換還是分割，只要產權發生移轉，就必須依法申報並繳納契稅。契稅稅率會依不同移轉方式，而介於2%至6%之間，計算時以稅捐機關評定的房屋現值為基礎。
申報流程雖不複雜，但需注意期限與文件準備，避免因疏忽而產生罰款。建議購屋族在交易前先行了解契稅相關規定，妥善規劃購屋預算，讓購屋過程更加順利安心。
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