都更全攻略，有可能一坪換一坪嗎？

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都更是什麼？

「都更」的全名是「都市更新」，主要依據《都市更新條例》來進行。目的是為了讓城市裡的老舊、危險或使用不良的建築物，可以透過合法程序更新成安全、舒適的新房子。

依照都市更新條例，都市更新有三種處理方式，
（1）重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
（2）整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。
（3）維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

至於都更的推動程序，從一開始的劃定更新單元，擬具事業概要、擬定更新事業計劃或權利變換計劃，幹事會審查及權變小組審查，聽證會，更新審議會後就會核定發佈實施。

資料來源：台北市都發局，都市更新法令說明會，第5頁

台北市都更條件

都更條件簡單來說是要街廓在2,000平方公尺以上，若小於2,000平方公尺的情況下，1,000平方公尺和500平方公尺兩者，都有但書，而且需要審議會議審議通過。

依照台北市都市更新自治條例第12條，都市計劃的更新單元應符合列規定：

一、為完整之計畫街廓者。

二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。

三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。

四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。

五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

街廓指的則是四週被道路、公園、廣場、堤防、河川等圍成的土地。

都更需要多少人同意？

都更不僅需要一定的同意人數，也需要一定的同意面積，那這個比率會依照都更的地區不同而有不同的比率，大致上落在5成到8成之間。

依照上述都更的流程，我們可以知道，都更起始於最一開始的「劃定更新單元」這個步驟。根據都市更新條例第37條：

實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算。但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算：

一、依第十二條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值，不得低於都市更新相關法規之規定。

二、依第二十二條規定辦理者：

（一）依第七條規定劃定或變更之更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。

（二）其餘更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

三、依第二十三條規定辦理者：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。

以下分別就第7條、第12條、第22條、第23條，四種不同情境整理需要取得的同意門檻如下：

條目說明同意人數比例同意面積比例
第7條有重大事變或為避免重大災害發生等目的，由主管機關迅行劃定。1/21/2
第12條
第22條由主管機關優先劃定的區域3/43/4
第23條其他未經劃定地區4/54/5

資料來源：都市更新條例

另外也可以從台北市的都市更新入口網查詢自家是否符合優先劃定或迅行劃定的區域。

都更獎勵機制

為了讓大家更願意參加都更。常見的都更獎勵有：

（1）容積獎勵：可以蓋比原來更多樓層（增加價值）
（2）稅賦減免：都更期間減免地價稅、房屋稅
（3）設計審查加速：讓申請流程更快
（4）補助經費：像是前期規劃補助、搬家補助等

都更怎麼談條件？有可能一坪換一坪嗎？

一談到都更議題，大家很常聽到的就是舊地主想要「一坪換一坪」的說法。但其實能夠換回多少坪主要是在「權利變更計劃」中來約定，大致上可分成權利變換跟協議合建的兩種計算方式，計算方式會隨每案都更的狀況而有所不同。

但仍然有下列幾個因素會影響換回的坪數：

（1）容積率和容積獎勵：若土地有較高的容積率或容積獎勵，建商就能蓋更多樓層面積，都更完的建物總價更值錢的情況下，地主分回面積會較多。

（2）周遭的新房價較高：同上，都更完的建物總價更值錢的情況下，地主分回面積會較多。

（3）法規限制：若土地有限制興建高度、密度或位於航線上時，會讓都更的坪數較低，分回的面積就會減少。

（4）土地規模越大：土地規模越大，建商能蓋的使用坪效較佳，也會回饋較多坪數給地主。

（5）地主的共識：若地主有高度的共識，可以降低建商的都更成本，也能反應更多坪數給地主。

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