法定空地是什麼？使用權、查詢方式、買賣分割與常見糾紛全解析

內容

法定空地是什麼？

所謂「法定空地」，是指當一塊土地要興建建築物時，依照法令規定，除了建築物本身所佔的面積之外，必須強制保留的一定比例空地。

根據《建築法》第11條，法定空地的設置，主要是為了確保建築物具備足夠的採光、通風、日照，同時也作為防火與避難的隔離空間，進而保障居民的安全與生活品質。

它的面積計算方式與建蔽率（建築物佔地面積與基地總面積的比例）有直接關係。舉例來說，一塊 100 坪的土地，若法定的建蔽率是 40%，那麼建築物最多只能蓋 40 坪，剩餘的 60 坪就必須保留作為法定空地。

相關連結：全國法規資料庫—建築法

法定空地的用途與使用權限？

雖然「法定空地」法律上是屬於建築基地的一部分，但它的使用權不等於可以私自占用或分配。
法定空地的設立，是為了全體住戶的公共利益與安全，常見功能包括：

日照與通風：確保建築物間保持適當距離，讓住戶享有充足採光與良好空氣流通。
防火安全：作為防火隔離帶，有效降低火災蔓延風險。
緊急避難空間：遇到地震、火災等災害時，讓全體住戶疏散、集合與避難使用。

所以法定空地原則上屬於全體區分所有權人共有，不可單獨出售、分割，也不得任意圈圍、加蓋或設置個人專屬設施。

在大多數情況下，住戶不得私自設圍籬、搭建違建或占用法定空地。只有在社區規約明確約定「專用」且不違反法規、安全與公共利益時，才可能有部分空地供個別住戶使用。

但專用部分也必須符合法律規範，不得阻礙通行、影響逃生動線或損害其他住戶權益。

※提醒：任何對法定空地的更動或專用安排，都需要經過區分所有權人會議決議並依法報請主管機關同意，否則都屬違規。

相關連結：公寓大廈管理條例

有時房仲帶看會提到某物件擁有「約定使用」的區塊，這通常是指建築物的法定空地，經過社區規約明確約定後，提供特定住戶（如某戶的露臺、頂樓或庭院）專用。

不過，這種「約定專用」或是「分管協議」必須具備正式的社區規約、區分所有權人會議記錄或管理委員會決議，且內容須清楚載明專用範圍、使用期間及用途限制等細節。

※提醒讀者在買賣時務必確認有無紙本社區規約，並查明使用時限、用途等明確約定。如果只是口頭約定或現場實際使用，日後容易引發糾紛。

法定空地使用糾紛與實務判例

法定空地停車爭議
不少社區會將法定空地劃設為停車位，但如果社區規約沒有明訂哪個車位專屬某戶，所有權人就無法主張「私人車位」。

在實務上，若有住戶長期占用特定位置，其他住戶可以向管委會反映，必要時地方政府也會介入，協助排除占用行為。法院過往判例也明確指出，只要沒有合約明定，法定空地原則上就是大家共有、共同使用，無法主張單一戶專屬。

但也因為法定空地是大家的，過去也常有案例是社區的法定空地遭外部人占用（停在社區人行道），卻因主管機關無法可管，警察無權開罰，造成住戶困擾，甚至引發安全疑慮。

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私自加蓋、圍設的爭議
有些住戶會在法定空地上自行加蓋遮雨棚、圍牆、儲藏室或花棚，這其實如果沒有經過所有權人同意的約定使用，上述增建都屬於違章建築。

因為法定空地的目的是為了公共安全、消防與避難需求，這類私自增建的行為通常會被主管機關要求限期拆除，不配合還可能被強制執行。

「既成道路」的爭議
如果法定空地長期被社區或附近居民作為通道、出入口，在法律實務上可能被認定為「既成道路」。

一旦被認定為既成道路，任何住戶都無權阻擋或設置障礙物，否則可能會涉及妨礙通行或損害公共利益。也要特別提醒讀者，在買賣土地之前要向地政或工務單位查證該土地是不是既成道路，以免在買賣後連徵收補償都收不到。

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法定空地怎麼查詢？

如果讀者想要了解自己住家或買賣物件在法定空地佔比，可以透過以下兩種主要管道進行查詢：

全國建築管理資訊系統入口網：

如果你是該建物的所有權人，可以進入全國建築管理資訊系統入口網，點選「全國建築執照存根」進行查詢。

系統會要求你選擇所要查詢的縣市區，接著會跳轉到該縣市區的建管處網站，讓你輸入門牌、地號或建築執照、使用執照等資訊，來調閱詳細的建築圖面。

委託建築事務所代查：

如果你不是該房屋的所有權人（例如你是正在看房的買方），則無法自行申請調閱。不過你還是可以委託開業的建築師，由他們協助你申請與調閱相關圖面。

法定空地可以買賣或分割嗎？

法定空地的設立是為了建築物的合法性與社區公共安全，因此原則上不能單獨買賣或分割，必須與建築物及其基地一起處分。

這麼做的目的是避免建築物因失去法定空地而淪為違建。（合法的建築物需要有一定比例的法定空地）

不過，在公寓大廈與獨棟透天這兩種不動產之間，相關規定會稍微有點不同：

公寓大廈

依照《公寓大廈管理條例》規定第58條，建商不得將法定空地賣給社區居民以外的第三人。

因此公寓大廈的法定空地通常屬於全體住戶共有，不得單獨售出。

相關連結：公寓大廈管理條例

透天厝

如果你的物件是透天厝，因為不受《公寓大廈管理條例》限制，土地所有權人若要分割法定空地再出售，必須先依《建築基地法定空地分割辦法》完成合法分割，分割後才能視為一般土地處分。

相關連結：建築基地法定空地分割辦法

根據《建築基地法定空地分割辦法》第3條，分割後每一基地必須符合以下條件：

與其建築物相連，連接部分寬度不少於2公尺。
建蔽率須符合法規。
必須連接建築線，並可獨立申請建築。
建築物須有獨立出入口。

法定空地常見QA

Q1：公寓大廈和透天厝的法定空地，通常會佔多少比例？

法定空地的比例，主要取決於土地的使用分區及法定建蔽率。舉例來說，如果建蔽率規定為 40%，則剩下 60% 的土地就必須保留為法定空地。無論是公寓大廈還是透天厝，都需依照同樣的法規計算，沒有固定百分比，必須依照當初建造時的規畫為主。

Q2：誰負責維護與管理法定空地？

法定空地屬於全體區分所有權人共有，通常由社區管理委員會（管委會）統一負責維護與管理。如果社區尚未成立管委會，通常則由全體住戶共同協商（或是銷售中的代銷業者）、負責相關維護事宜。

Q3：法定空地可以設做人行道、綠地等公共設施嗎？

可以。法定空地的設置本來就有提升公共利益的目的。只要經政府核准，建商可以將法定空地規劃為人行道、綠地、開放式廣場等公共設施，供住戶或大眾使用。

Q4：法定空地和公設有什麼不同？

兩者皆屬於全體住戶共有，但法定空地屬於土地戶外部分，公設則屬於建築物室內空間，性質與用途各有不同。

法定空地指的是建築基地中依法必須保留、位於戶外的空地部分。
公設（公共設施）則是指建築物本體內部，供住戶共同使用的空間，例如大廳、交誼廳、樓梯間、健身房等。

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