以房養老全攻略，每月可以領多少？划算嗎？
以房養老是什麼？
「以房養老」指的是借款人將名下沒有借款的自住房屋設定抵押權給銀行後，由銀行「按月撥款」給申請人作為退休生活費的貸款服務。在整個契約期間內屋主仍保有房屋的所有權並可繼續居住。
直到契約期滿或身故，借款人或繼承人再一次清償本金與掛帳利息，若無力償還，則由銀行行使抵押權出售房屋，賣出後超出借款的金額則會還給借款人或繼承人。
是一種「先領錢、後還款」的機制，與傳統房貸正好相反，所以也被稱為「不動產逆向抵押貸款」。
以房養老需要什麼條件？
以房養老貸款針對「借款人」和「擔保品」分別都有條件的要求：
（1）申請人：須年滿 60 歲且具完全行為能力，信用紀錄正常
（2）擔保品：房屋須為本人「單獨持有」且作自住用途。並且沒有其他抵押權設定。
由於銀行最終須處分擔保品，多半僅接受位於都會區、流動性佳的住宅；部分銀行還要求子女出具知情同意書，以避免事後產生繼承糾紛。
以房養老屋齡限制
以房養老是有屋齡限制的，借款人的年齡、屋齡及貸款年限的組合是銀行評估核貸與否的重要依據。
通常需要符合「申請人年齡＋貸款年限≧90 歲」及「屋齡＋貸款年限≤60 年」這兩個條件。
以玉山銀行推出的以房養老貸款方案來說，貸款最長為 30 年。
也就是說，65 歲屋主最多只能貸到 95 歲，而屋齡 40 年的老華廈，只能再貸 20 年。若屋齡太高或鋼筋混凝土結構已逾耐用年限，即便估價金額足夠，也難通過審核。
哪些人適合以房養老？
「資產在房、現金不足」的銀髮族最能受惠。
典型情境包括：無意將房子留給子女的高齡頂客族；子女已另有住所且同意父母運用不動產價值；或多屋族只挑選其中一戶申貸，兼顧留房與現金流。
相反地，若房屋具高度情感價值、家人希望世代相傳，或借款人健康狀況可能在貸款期滿時仍健在，但缺乏償還能力，就應謹慎評估。
以房養老月領多少？
以房養老借款人的「每月可領金額」是「每月撥款金額」扣除「每月需支付利息」去計算的，基本上是受房屋鑑價、貸款成數、借款期間長度及利率決定的。
以房屋鑑價 1,429 萬元的房子、貸款成數 7 成（約貸款1,000萬元）、年利率 2.225%、30 年期為例，首期可實領 27,777元；自第二期起開始利息會由撥款金額內扣。
也就是說，第2個月撥款金額27,777元，扣除累積撥款金額產生的利息 52 元後就可知道第2個月可領金額是27,725元。
| 項目 | 計算方式 | 以1,000萬元借款為例 |
| 每月撥款金額（A） | 貸款金額/貸款總月份數 | 每個月都固定，計算方式如下： 1,000萬元/（30年*12個月）= 27,778元 |
| 每月需支付利息（B） | 累計撥款金額*利率/12 | 第2期累計撥款金額=27,778元*2=55,556元， 乘上利率並除12個月。 55,556元*2.225%/12個月=52元 |
| 每月可領金額 （A）-（B） | 55,556元 – 52元 = 27,726元 |
資料來源：玉山銀行，以房養老貸款試算
另外要注意的是，內扣利息最多扣至月撥款的三分之一。超過部分的利息則會在最後一期收取，這部分的利息不會另外計息。
以房養老最後房子歸誰？
在貸款期間，產權仍屬屋主。
契約到期或屋主過世時，繼承人可選擇三條路：一次清償本金與利息以保留房屋、再申請新貸款「借新還舊」、或讓銀行拍賣。
拍賣所得先償還銀行債權，餘額歸繼承人；若拍賣不足，依「以房養老保險」條款，銀行不得向繼承人追索差額，避免「債留子孫」。
以房養老不划算的原因
首先，領得愈久、內扣利息愈高，實領金額呈遞減曲線；利率走升時，縮水速度更快，長壽反而成為風險。
其次，銀行在承作以房養老貸款的成數，通常會是估價的 60％到70％，是比購屋貸款的80%來得低的。換言之，屋主得以較低折價變現房屋價值，成本不小。
再者，掛帳利息會隨時間複利滾大，期滿若房價跌或維持原地，處分後能留下的資產有限。行政與設定費用動輒數千元起跳，也是隱形成本。最後，一旦繼承人希望保留老家，勢必要籌措大筆資金清償，容易引發家庭衝突。
綜合而言，它較適合「確定不留房、急需現金」的長者，而非單純追求報酬率的資產配置工具。最後，以房養老貸款各家銀行的條件及規定都不同，申請人還是要再申請前和承辦的人員確認相關條件及規定，才能確保最符合自己的資金規劃需求。
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