什麼是公設比？買房公設比攻略大公開！
什麼是公設比？公設比法規與虛坪改革
公設比顧名思義，是指社區大樓等非單一住戶之建物全體住戶共同使用的公共設施，其非房屋實際使用坪數佔總坪數比例。
公設比的公共設施又分為由全體住戶共同使用持有的大公設與由部分住戶共同持有的小公設，其類別和區分如下：
公設比近年因公設比法規修改、實際需求和建築類型改變趨勢而有著不斷推高，消防安全需求以及虛坪的界定方式，使得公設比因此膨脹。
有鑑於越來越高的公設比已經間接造成建商與民眾困擾，目前政府正研擬 虛坪改革草案，未來有望有效降低公設比例。
公設比計算機，公設比計算實際坪數教學
公設比的計算方式非常簡單，下面提供算式，再來直接挑間房作為公設比計算實際坪數教學吧！
公設比算式：持有公共設施坪數÷總（權狀）坪數×１００％＝公設比
筆者原本想用老闆住的陶朱隱園來算，但他說還沒買，沒數據提供，所以用離陶朱隱園最近的建案來做計算。
要記得車位目前在定義上不屬於公設，所以需要在總坪數中車位所佔坪數扣除，才能夠得出正確的公設比比例。
23.13÷（150.93－24.07）=約 18%（0.18232）
這就是正確的公設比計算方式，但目前建商或房仲基本上都會提供完善的房屋資訊，其實就問一下或多看幾眼就好了，不如直接注意公設內容或實不實用。
公設比最低多少？公設比多少合理？
公設比最低可以到零，通常都是公設比在 2005 年修法前的透天厝或老公寓才能這麼低，而公設比多少才可以？視房屋類型而定：
| 房屋類型 | 層數 | 合理公設比範圍 |
| 老公寓／透天厝 | １～５樓 | ０～５％ |
| 集合式住宅／公寓 | ５～９樓 | １０～１５％ |
| 電梯華廈 | ７～１２樓 | １８～２２％ |
| 住宅電梯大樓 | １２樓以上 | ２２～２８ |
| 商辦電梯大樓 | 不拘 | ３０～４０％ |
| 豐富多樣化公設住宅大樓 | 不拘 | ３５％以上 |
公設比 34 算高嗎？公設比越低越好？
公設比 34% 到底算不算高？要先了解自己的房屋類型，再來了解公設內容對比，相同公設比的房屋就有可能因建於法規修改前後而有懸殊差異。
那公設比越低就越好？購屋實際坪數就越大嗎？那可不一定。
因為 2018 年前申請的建照，雨遮被歸納在附屬面積中因此能大幅拉低公設比，誰會住雨遮阿？亂算！所以買房時也要特別注意避免被灌水。
車道算公設比嗎？
現行法規上車道與車位都屬於大公設，也因此衍生例如建商建屋時刻意縮小車位坪數，將省下的坪數拿去公設賣或沒買車也沒車位，卻還要負擔這些公設坪數的住戶等問題。
其中車位部分在買房時就可透過車位坪數來判斷建商有沒有把車位坪數拿去灌水公設比，正常車位坪數大小都會在 8 坪左右，小於此坪數就有灌水嫌疑。這時候就可以灌建商。
車道與車位問題正是首章節所提到的虛坪改革方案所要改革內容，使用者付費的概念逐漸被重視，或許未來住 一樓 就能少算公設少繳管理費也不一定。
公設比選屋細節與總結
之所以在意公設比不外乎就是因為房價和管理費，那能挑剔的公設比已經解決了，就該來挑剔公共設施了，讓每一毛錢都花出最大價值！
筆者認為最重要也最多細節的公共設施非游泳池莫屬，也是最會製造問題的設施，例如泳池違建，通常只出現在老建案，還沒拆可能是因為還在打官司。
也需要注意它到底算泳池還是消防蓄水池，如果是泳池，就需要負擔龐大的水質設備管理與救生員薪資支出，而蓄水池則無需救生員看管有安全風險。
最後則是社區住戶管理費繳款狀況，在大家都不喜歡繳管理費又欠上癮的情況下，游泳池是最容易被止血節省開支的設施，那你的房價會不會也因此失血？
對於緩慢修法的政府與狡猾的建商，主要注意直接影響公設比算法的建照申請年份、車位坪數、泳池類型以及管理費繳款狀況，才不容易被坑。
【精選文章】
【呢喃貓相關渠道連結】
| 渠道 | 介紹 |
|---|---|
| [Podcast] 加密貨幣千萬交易員的呢喃 | 千萬交易員 Cryptor 跟研究員 Cetoz 分享幣圈投資熱點＆交易所送錢資訊，進幣圈小白最佳的吸收新知管道。 |
| [Youtube] 呢喃貓投資 | 新手教學直播、幣圈時事與空投教學。 |
| [Pressplay] 呢喃貓投資：你的加密貨幣顧問 | 如果覺得幣圈資訊量太大與零散，PPA 週報會整理每週幣圈盤勢、潛力幣種、事件交易機會、埋伏嚕空投的優質項目等。 |
| [Line社群] 加密貨幣千萬交易員的呢喃社群 | 對買賣加密貨幣有什麼疑問嗎？想找人一起討論幣圈賽道或交易機會嗎？可以填表申請加入呢喃貓投資的免費社群，和研究員以及貓友們一起交流。 |
