預售屋怎麼買 | 從定義、流程到風險一次搞懂
預售屋是什麼？為什麼 PTT 鄉民常說不要買預售屋？
預售屋是指還沒蓋好但預先銷售的房子，這類房子已經領到建造執照，但尚未完工，還沒拿到使用執照，等到完工後才會正式交屋。
由於房子還沒蓋好，自備款可分期繳納，初期資金壓力較小，還能挑樓層、座向、房型，甚至做客製化調整（客變），不過也有幾個常見風險要注意：
- 不如預期：購買時只能靠樣品屋或平面圖來決定，完工後的成品可能與預期不符。
- 工期延遲：交屋時間可能因為天候、缺工或缺料等各種因素延後。
- 爛尾風險：建商財務若出問題，無法支付工程款項，可能導致施工單位停工。
- 貸款不足：若完工後，銀行鑑價比買入時的價格低，可能會貸不到原本預期的金額。
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預售屋購買流程
購買預售屋的流程跟中古屋、新成屋不太一樣，通常有以下幾個流程：
- 賞屋與預定：參觀樣品屋，如果喜歡某個戶別，可以先支付訂金保留，一般稱作「小訂」，並帶回預售屋買賣契約書，審閱期至少有 5 天。
- 簽約付訂金：確認合約沒問題後，正式簽定預售屋買賣契約，並繳納簽約金，俗稱「大訂」，若簽約後反悔不買，可能需支付違約金。
- 分期繳款：開工後開始繳交工程款，有些建商是依進度分期，有些則是定期付款。
- 完工與交屋：建商取得使用執照後，經過對保、驗屋、過戶及撥款，最終交屋。
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預售屋付款明細表及預售屋付款方式
購屋時會拿到一份付款明細表，上面會清楚列出戶別、坪數、單價、總價，以及付款時程與金額，實際的付款時間與金額比例依建商規定而不同，但大致付款項目如下：
| 款項名稱 | 付款時間 | 款項的金額或比例 |
| 訂金 | 下訂鎖房號時 | 約 5～10 萬 |
| 簽約金 | 簽訂買賣契約時 | 約為房屋總價的 5－10% |
| 開工款 | 工程開始時 | 約為房屋總價的 5－10% |
| 工程款 | 依工程進度或按月繳納工程款 | 約為房屋總價的 5－10% |
| 暫收款 | 過戶前 | 約為房屋總價的 5－10% |
| 房屋貸款 | 交屋當日 | 約為房屋總價的 70－80% |
| 交屋保留款 | 憑房屋驗收單與買方同意後撥款 | 房屋總價的 5% |
付款階段通常包含訂金、簽約金、開工款、工程款、暫收款、房屋貸款及交屋保留款，若簽約時建案已開工，頭期款會包含訂金、簽約金及開工款。
另外，暫收款不包含在房屋總價內，暫收款是買房期間衍生的稅金與過戶的費用，包含印花稅、契稅、地政規費、代書代辦費和預收管理費等等。
PTT、Dcard 的熱門話題：買預售屋要準備多少錢？
一般來說，簽約時需要準備約 15%的自備款，如果房屋總價是 2,000 萬，大概要先準備 300 萬。
雖然購買預售屋可以分期繳納自備款，但付款時間拉長，也意味著金流變數變多，建議購屋前應謹慎評估財力狀況，避免之後壓力太大。
什麼人適合買預售屋？
由於預售屋具有付款方式彈性、客製化程度高，以及無法立即入住等特點，比較適合以下幾種族群：
- 資金有限但有收入穩定：無法一次準備大量自備款的人，初期可以靠分期付款降低壓力。
- 無急迫居住需求者：預售屋通常需等 2~3 年才能交屋。
- 有能力承擔變數的人：包括工期延誤、施工品質與預期不符、貸款條件等不確定因素。
買預售屋自備款不足怎麼辦？
若自備款不足，建議量力而為，考慮購買低總價或小坪數的物件，或選擇尚在開發的重劃區，以時間換取空間。
若購屋時因頭期款不足，選擇申請個人信貸或跟建商貸款，交屋後將面臨雙重貸款壓力，甚至面臨斷頭危機。
買預售屋後悔了？違約金要付多少？
根據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，如果買方想反悔退屋，建商不一定要收違約金，若要收取，最高不得超過房屋總價的 15%。
如果覺得違約金太高，可以向調解委員會申請調解，或花錢打官司，請求降低違約金比例，但過程既花時間又花錢，如果不想承擔違約損失，可等交屋後再考慮轉手出售。
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