地上權是什麼?地上權住宅價格及買賣全攻略
地上權什麼意思？
地上權是一種民法規定的權利，根據民法第 832 條，地上權指的是在「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。
白話來說，地上權指的是權利人可以於契約期間內合法興建建築物或做其他使用的權利。而大部分民眾購買房屋時都會連同建物及建物坐落的基地一起購買，而地上權就可以理解為只有建物的所有權和使用權。
也就是說，土地在地上權期滿後仍歸原地主所有，地上權人得於契約期間內合法興建房屋、店鋪或其他設施並排他性使用；期間屆滿後，權利消滅而土地回歸地主。
另外，因為不必購買土地即可開發，地上權制度經常被政府用來活化公有地、推動大型開發或捷運聯合開發案，讓公部門維持土地所有權，同時吸引民間資金投入建設。
因為這些土地通常位於精華地段，如台北車站或捷運站附近等土地取得成本極高的地方，這些地方的地上權建案，因為可以省下土地的成本，所以會有較低的單坪總價。但仍然要注意通常每月都要支付租金給地主，另外地上權也是有存續期間限制的，越靠近到期的地上權建案，價格會隨地上權的剩餘期間縮短而跌價。
地上權可以住幾年？
地上權的存續期間會視每一個建案而不同，如果以國有的非公用土地為例，依《國有非公用土地設定地上權作業要點》最長可設定 70 年；若雙方同意可再一次延長，合計最長 140 年。
不過市面多數地上權住宅仍以 50 年或 70 年為主流，原因在於銀行或金融機構借款大多會以 70 年為天花板。購屋者必須留意，若原設定 70 年、目前已過 10 年，在貸款時銀行最長僅能核貸剩餘 60 年，相對降低成數並拉高自備款比例。
地上權有永久的嗎？
依照民法第 833-1條，針對契約未定有期限的地上權，法院得視情況為地上權設置上限或終止。所以，目前台灣的房地產市場裡，並沒有永久地上權的例子。
地上權可以買賣嗎？
地上權是民法賦予的一種物權，是可以買賣、讓與、繼承、設定抵押的。而且民法第 838 條規定，除非契約特別禁止或受慣例限制，權利人得自由轉讓。
然而，「地上權住宅」與「使用權住宅」兩者都是沒有土地所有權的住宅，所以容易搞混。以下簡單整理：
| 種類 | |
| 地上權住宅 | 有建物權狀，持有人可以買賣。 |
| 使用權住宅 | 無建物權狀，僅有使用權，持有人不可以買賣。 |
目前市場上大部分都是地上權住宅居多，也因房屋不含土地所有權，銀行在評估可貸金額時較為保守，部分銀行不承作地上權物件，有承作的銀行，核貸的成數大多也較保守（對比有土地和房屋權狀的物件可以核貸8成而言較低），且貸款年限不得超過地上權剩餘期間，直接影響流動性與投報率。
地上權建案好嗎？
就消費者的角度而言，地上權建案最大的優勢是「低總價」：由於開發商不必負擔土地購置成本，售價通常較低。以台北市的地上權建案，
晶站花園廣場為例，目前屋齡 16 年，每坪約 49.3 萬元至 52.3 萬元間。
但雖然總價較低，但隨著剩餘年限遞減，房屋殘值與市場接受度同步下降；若欲轉售或重貸，買方與金融機構會要求更高的折價空間。
以 2025 年 6 月 17 日截稿時，臺北市大同區同時持有土地及建物、屋齡約10年的物件，每坪成交價約 98.8 萬元至 109.6 萬元，與地上權物件比較起來約有一半的價差。
對自住者而言，只要可接受貸款條件與未來續住風險，地上權仍是切入蛋黃區的不錯方法。但若以增值或出租為主要目的，則需評估長期折舊與限售條款的影響。
地上權年限到了怎麼辦？
依照民法第839條及第840條，地上權的年限到了之後，地上權人要恢復原狀並將土地歸還，或者將地上的建物移轉給地主，不過地上權人可以要求地主以建物的市價補償。
實務上，通常會在契約中約定地上權結束後的建築物歸屬，或者是可以用特定條件繼續承租的條款，但還是要是每一個標的物不同而有不同的約定，建議要購買地上權住宅的消費者，在簽約前先充分了解後續的權利義務規範，才能選到最適合自己規劃的住宅。
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