房屋評定現值是什麼？怎麼查詢？跟市價差多少？
什麼是房屋評定現值？
房屋評定現值是房屋稅條例中，用來計算房屋稅的一項重要基礎。常見於稅單、地政資料與不動產交易相關文件中。
簡單來說，它是政府機關對房屋所作的評價，用來計算房屋稅、契稅、遺產稅等稅負基礎，但並非等同於市場買賣價格。
依據《房屋稅條例》第11條，房屋評定現值係由各地方政府依照「房屋標準單價」、「地段率」、「折舊年限」等要素評定，此數值反映的是房屋的「公告價值」，政府會依此金額課徵房屋稅，而非實際交易的市價。
因此，即便兩戶建材與坪數相似的房子，在不同地段也會因地段率而產生不同評定現值。
資料來源：房屋稅條例、臺北市稅捐稽徵處
房屋評定現值去哪查？
一般民眾若想查詢自有不動產的房屋評定現值，可透過各縣市政府的稅捐稽徵處網站或「地方稅網路申報作業網站」進行查詢。查詢方式如下：
- 自然人憑證線上查詢：使用自然人憑證或健保卡讀卡機，登入「財政部稅務入口網」進行房屋資料查詢，包括稅籍、建物評定單價、面積與折舊等資訊。
- 實體申請：若無法線上查詢，可攜帶身分證明文件親赴稅捐處申請查閱。
房屋評定現值試算
雖然房屋評定現值最終由地方政府決定，但其計算方式有一定原則，民眾也可透過試算公式或試算工具大致估算結果。
評定現值通常由下列公式計算：
房屋評定現值 = 標準單價 × 面積 × 地段率 × 折舊率
標準單價：每年由地方政府公告，依建材分為鋼筋混凝土、加強磚造、木造等不同結構。
面積：以權狀登記或現場查定坪數為準。
地段率：不同行政區或地段，政府會依據發展狀況與生活機能設定地段係數，通常介於0.5至1.5之間。
折舊率：依房屋年齡計算折舊，年限越長折舊越多，但最低不得低於原值的30%。
舉例來說，一間20年屋齡、40坪鋼筋混凝土建築，若標準單價為每坪10萬元、地段率為1.2、折舊率為0.6，則其房屋評定現值約為：
10萬 × 40坪 × 1.2 × 0.6 = 288萬元
有些縣市如台北市也提供線上試算系統，只要輸入建物資料、坪數與屋齡，即可快速取得估算值。
資料來源：台北市稅捐稽徵處房屋稅試算
房屋評定現值跟市價差多少？
房屋評定現值通常會與實際市場價格不同，主要是因為評定方式與目的不同。
影響兩者差距的因素主要包括：
- 市場波動未即時反映：房價上漲快速時，政府的評定現值的調整通常會落後市場。
- 折舊影響較大：評定現值會依照屋齡扣除折舊金額，但實際上部分老宅在市價仍保值，導致評估過低。
- 建物與土地分離計價：實價登錄中的市價多為房地總價，而評定現值僅計算「建物價值」，忽略土地價值。
總結
房屋評定現值雖不等同市場價格，但在不動產稅務中扮演關鍵角色，影響房屋稅、契稅、遺產稅的計算及資產傳承規劃。
所以建議民眾在買賣房屋、繼承遺產或贈與資產時，應該多多了解評定現值與實價登錄資訊，並可以適時詢問地政士的專業意見，才能做出最好的規劃。
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