農舍是什麼？申請條件與興建規範全解析

農舍是什麼
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隨著農村生活日漸受到重視，越來越多人開始對「農舍」產生興趣。不論是返鄉務農、退休養老，還是單純想擁有一處遠離都市塵囂的休閒空間，農舍都是許多人的理想選項。然而農舍不是你想蓋就能蓋，其背後有著嚴格的法規與條件限制。

本篇文章將帶您從農舍的定義出發，介紹農舍的種類，並深入探討申請辦法、興建條件與限制，幫助您在規劃農舍前有清楚的概念。

農舍定義

農舍是指在農地上興建的建築物，最初用途以堆置農具、肥料或作為臨時休息空間為主，與農業經營（如耕種、畜牧）密不可分。

現行法規對農舍的用途、興建方式與買賣移轉皆有嚴格規範，避免農地被非農業用途濫用。

農舍種類

農舍分為以下三種類型：老農配建、一般農舍、集村農舍。

農舍種類定義
老農配建指的是在《農業發展條例》2000/1/28修正之前所取得的農地，興建限制較寬鬆，不受新版法規的限制。因此有些人會以老農的名義來申請並建造農舍，等到取得使用執照後再過戶，這種方式稱為「老農配建」。
一般農舍指的是在《農業發展條例》2000/1/28修正之後取得的農地，必須遵守法規才能蓋農舍，稱為「一般農舍」。
集村農舍根據《農業發展條例》第18條第1項的規定：「無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」集村農舍需由20位以上（離島為 10 位以上）的農民，聯合提出申請並擔任建造人。

農舍申請辦法

根據《農業用地興建農舍辦法》，申請興建農舍需具備下列條件：

  1. 申請人必須是農民，且已成年。
  2. 申請人戶籍與農地須在同一縣市，且設籍及持有土地滿2年。
  3. 農地面積需達0.25公頃（約756.25坪）以上。
  4. 申請人名下不得有其他農舍。
  5. 需提出過去2年農業經營實績佐證。
  6. 申請時需附上地籍圖謄本、土地權利證明、土地使用分區證明、建築圖樣等資料。

申請流程大致如下：

申請步驟內容說明
資格審查確認申請人年齡、農民資格、設籍及土地持有年限
文件準備申請書、地籍圖、土地權利證明、農業經營實績、建築設計圖等
主管機關審核地方政府農業及建築主管機關審查申請資料
現場勘查主管機關派員現場查驗農地現況及周邊環境
核准建照審查通過後核發建築執照，方可興建農舍

資料來源：《農業用地興建農舍辦法》

農舍興建條件和規範

興建農舍時能蓋多大、蓋多高，也須遵循相關法規。

農舍種類條件
一般農舍若農地位於都市計劃區，需要符合《都市計畫法臺灣省施行細則》中的條件和規範：土地大小：需擁有 0.25 公頃（756.25 坪）以上的農地。樓高：最高不得超過 14 公尺或 4 層樓。基地面積：不得超過 200 坪（約 660 平方公尺）。建蔽率：農舍面積不得超過農地面積 10%。與都市計畫道路須保持 8 公尺以上距離。若過去已申請過農舍建造，則不得再興建農舍。
若農地不位在都市計劃區，則需符合《實施區域計畫地區建築管理辦法》的條件和規範：土地大小：需擁有 0.25 公頃（756.25 坪）以上的農地。樓高：最高不得超過 10.5 公尺與 3 層樓。基地面積：不得超過 100 坪（約 330 平方公尺）。建蔽率：農舍面積不得超過農地面積 10%。容積率：不得超過 150 坪（約 495 平方公尺）。
集村農舍根據《農業用地興建農舍辦法》，興建集村農舍需符合以下條件和規範：總面積：小於 1 公頃（約 3,025 坪）。樓高：每棟最高不得超過 10.5 公尺與 3 層樓。棟數：10～50 棟。建蔽率：不得超過 60%，若位於山坡地不得超過 40%。容積率：不得超過 240%，若位於山坡地不得超過 120%。道路規定：興建農舍後應確保道路可以正常通行，若農舍數量為十棟至未滿三十棟，道路寬度需至少 6 公尺；若農舍數量為三十棟以上未滿五十棟，道路寬度需至少 8 公尺。

實際可建坪數還會受到地形、道路寬度等因素而有所調整。

一分農地可以蓋幾坪農舍？

農地面積需超過 0.25 公頃（756 坪）才符合法規興建農舍的條件，而一分地僅約為 293.4 坪，面積不足是不夠蓋農舍的。

三分農地可以蓋幾坪農舍？

三分地約 880.2 坪，依據一般農舍 10% 建蔽率，理論上可蓋面積為約88 坪。實際可建坪數會因基地條件、設計、道路寬度等因素而有所調整，

但需注意單戶農舍的總樓地板面積仍不得超過法定上限（如都市計畫區不得超過200坪），因此即使農地面積較大有三分地，農舍也不是想蓋多高就能蓋多高，單戶總樓地板面積仍須符合在規範內 。

總結

農舍雖看似只是農地上的一棟建物，實則牽涉農地使用、農民資格與建築法規等多層規定。從申請資格、興建條件到實際可建面積，每一步都有明確的法律依據與限制。

若想在農地上合法興建農舍，建議事前詳閱法規並諮詢專業單位，才能避免違規風險，為未來的農業經營與居住規劃打下穩固基礎。

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