「既存違建」是什麼？該不該拆？如何定義？
隨著房地產市場發展，「違建」問題一直是台灣社會的重要議題。許多人常聽到「既存違建」這個詞，但對於其定義、合法性、處理方式與各縣市差異、修繕限制等問題，卻常感到一頭霧水。
本文將深入探討既存違建的認定、不同縣市的定義差異、合法修繕與拆除的規定。幫助讀者更清楚地了解有關既存違建的法律框架與實務處理方式。
什麼是「既存違建」？如何認定時間範圍？
「既存違建」主要是指在法定時間前，未經合法申請取得建造執照而違規興建，但尚未被拆除的建築物。這類型的違建會被列為「暫緩拆除」、「免拆」，會拍照列管，列入分類分期計畫處理。但如果是大型違建、或是危害公共安全、交通、市容等問題，將會訂定計畫優先拆除。
而「既存違建」的時間範圍，主要取決於不同地區與特定法律條文的要求。各縣市政府會依據建築物完成日期來確定該建築是否屬於既存違建。
不同縣市，對於既存違建的判定時間點皆有不同，舉例如下：
資料來源：法律010
不同縣市如何定義既存違建？台北、高雄有差嗎？
「既存違建」的基礎法律依據來自中央內政部頒布的規定，但各縣市政府可依地方實際情況制定更明確細則或解釋。
像是台北市與高雄市針對違建的處理跟定義方式皆有些不同，如下：
1. 台北市既存違建定義
- 台北市依據「臺北市違章建築處理規則」規定：
- 既存違建：指民國53年1月1日至民國83年12月31日以前已存在之違建。
- 民國84年1月1日以後的新違建，必須優先處理與拆除。
2. 高雄市既存違建定義
- 高雄市依據「高雄市政府工務局處理違章建築執行要點」規定：
- 既存違建：指民國101年4月1日以前已興建完成之違建。
- 民國101年4月2日以後的新違建，必須優先處理與拆除。
既存違建可以合法修繕嗎？有哪些限制規定？
依照《違章建築處理辦法第12條》：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。」
既存違建亦屬於違章建築，僅限於「維持現狀」的小幅度修繕，例如屋頂補漏、牆面修補等必要維護。
既存違建若擅自違規修繕或擴建會怎麼處理？
依照《違章建築處理辦法第3條之2》:「直轄市、縣（市）主管建築機關應視實際需要置違章建築查報人員在轄區執行違章建築查報事項。鄉（鎮、市、區）公所得指定人員辦理違章建築之查報工作。」
若經發現違規擴建，仍會被裁處拆除。地方政府多設有查報機制，定期針對既存違建進行實地查核，發現違規行為將依法處理。
既存違建是否一定要拆？什麼情況可以暫緩處理？
既存違建雖非符合法律建物，但往往因數量龐大且涉及民生需求，地方政府通常採「分類分期計畫處理」政策，也就是「暫緩處理」。
像是台北市依據《臺北市違章建築處理規則第4章第25條》:「既存違建應拍照列管，列入分類分期計畫處理。但列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由都發局訂定計畫優先執行查報拆除。」
簡單來講，除非違建佔用公共設施、影響公共安全、阻礙逃生動線，或妨礙市政建設，否則通常不會立即執行拆除。
如何查詢是否屬於既存違建？有哪些實務管道？
若民眾有懷疑自家或他人房屋涉及既存違建，可採取以下查詢管道：
- 委託專業不動產經紀人協助審核。
既存違建可以補辦建照嗎？流程與條件怎麼走？
並非所有既存違建都能補辦建照，只有「程序違建」較有機會合法化。
- 程序違建：指建物本身符合「當地建築法規」，並未違反容積率、建築物高度、防火間隔等法規，僅因「申請程序有瑕疵」而未取得建照（例如先施工後補辦、文件不齊、未按核准圖施工）。
資料來源：周泳成建築師事務所
而違建補照流程重點如下（以台北市為例）：
- 釐清違建狀況：
確認違建種類、結構、用途與申請過程中的疏失，檢視建築圖說和施工紀錄，有需要可請專業判斷。 - 提出補正申請：
確認屬於程序違建後，向縣市政府建設局（或工務局）填寫申請表格並繳交資料，內容須詳實無誤。 - 準備必要文件：
包括申請書、土地登記謄本、土地使用權同意書、都市計畫說明書、建築師委託書等。 - 配合主管機關審查：
隨時補齊文件與提供檢測資料。 - 繳納費用與罰款：
補照成功後繳納應繳規費與罰款。
＊補充說明：罰款公定造價50/1000的罰鍰。
有人檢舉既存違建會被拆嗎？檢舉有用嗎？
若有發現違建，有以下幾種方式檢舉：
- 電話檢舉：
可直接撥打各縣市政府建築管理處或違建處理大隊的電話。
例如：桃園市可寄信至「市政信箱」 或撥打1999反映；台北市則撥打1999，或撥打02-27208889轉2753。
- 線上檢舉：
使用內政部營建署的「新違章建築立即處理資訊網」進行檢舉。
部分縣市政府也提供線上檢舉管道，可參考各縣市政府網站資訊。
- 書面檢舉：
撰寫陳情書，並檢附相關證據，郵寄至各縣市政府的建築管理處或違建處理大隊。
違章建築檢舉流程：
- 檢舉：
民眾可以自行選擇上述任一種方法進行違章建築的檢舉。相關單位收到檢舉後，會送件到主管機關，主管機關依法應於接獲查報後5日內勘查，實際期程依各縣市SOP與案件別而異。 - 勘查：
主管機關收件後，會安排勘查事項，工作時間約 10 ～ 14 天。 - 處分：
主管機關派遣相關人員前往勘查後，會認定該建築物的違法事實，並進行更進一步的調查或移交其他單位之處理，工作時間約 10 ～ 14 天。 - 執行：
如果認定該建築物確屬違建，則會進一步將其進行分類處理。如果屬於「 新違建 」，就會安排立即拆除作業。如果屬於「 既存違建 」或「 舊有違建 」，則會依照案件狀況進行後續安排，通常等待拆除的時間可能會超過 1 年以上（除非有急迫之需要）。
84 年前的違建合法嗎？屬「舊有違建」有保障嗎？
像是《臺北市違章建築處理規則第四條》，裡面有提到：
「一、新違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
二、既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。」
而民國84年以前蓋好的違建，因屬既存違建，被列為暫緩拆除之列，所以才常常被誤稱為合法違建，或違建就地合法。
＊小提醒：民國84年後的新違建定義，僅是台北市政府的規章。其它縣市的新舊違章建築認定年份及拆除程序，都不盡相同。民眾如要了解詳細的法規要點，可以到各縣市政府的網站查詢。
資料來源：鴻安法律事務所
既存違建拆除與補照案例簡述與重要提醒
實際拆除案例一：新北市樹林區6層158房違建
樹林三龍街一名吳姓屋主，將原2層樓的合法建物加蓋成6層樓，內部再非法隔成158間房間並出租。該處被查報後，於2017年由新北市違建拆除大隊執行強制拆除。同一屋主於板橋和平路頂樓加蓋違建也被查獲，於同年一併拆除。
實際拆除案例二：台北市屋頂及屋頂平台既存違建
台北市建管處統計，2021年至2023年間，共處理208件既存違建拆除案，拆除費用共計216萬元。案例多發生於屋頂加蓋、空地、法定空地違建。其中一件約30坪鋼構屋頂違建由建管處派工強制拆除，收取約18萬元拆除費。該類拆除行動除了消除違建外，相關拆除費用亦由違建人負擔，若遺留廢棄物還會加罰。
雖然違建必須拆除，但既存違建依舊有機會能夠透過「補照」合法化。
以下是合法化的案例：
合法化案例：內湖區的九層「既存違建」補照成功
該大樓部分樓層（2、4、8樓）加建了夾層，屬「既存違建」。後來遭到檢舉，屋主決定補辦合法建照。為符合法規，他購買了大稻埕歷史建築的剩餘容積（容積移轉），補足本案因違建超過的容積率。完成容積移轉後，屋主向市府補申請建照並通過審查，最終順利取得合法執照。
*重要提醒
- 「既存違建」僅是暫緩拆除，僅能小幅度修繕，禁止擅自擴建。
- 並非所有既存違建都能補辦建照。只有「程序違建」較有機會合法化。
總結
「既存違建」雖因歷史背景與政策考量而獲得暫時拍照列管、分類分期處理，但它畢竟不是合法建築身份。如果你的房屋存在違建疑慮，建議盡早向主管機關申請查詢並遵循規定處理，千萬不可因一時之便任意修繕或擴建，以免招致強制拆除或法律糾紛。
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