《加密貨幣千萬交易員的呢喃》PODCAST EP. 139 股票這樣投資才能追上房地產漲幅！
PODCAST 重點 1 : 想投資房地產但資金不夠？你還有這兩種方式！
我們首先舉兩個選項來跟聽眾分析 :
選項 A：以買雙北為例，2000 萬的房，頭期款要先自備 400 萬，繳房貸 30 年（利率 2.08%，每月要繳 56,924），30 年後只剩下一間房。
選項 B：是投資＋每月付房租，先存 400 萬後，每月定投 3 萬進股市，以 8％ 報酬率，30 年後資產變 8,2597萬 / 若以 6 %報酬率來看 5,219 萬，這個 5000~8000 萬應該有高機率買得起一間房。（計算網址)
以代表中古屋房價的信義房價指數來看，2001 年時是 36.47，2022 年 10 月是 142.06；以代表預售屋房價的房價指數來看，2000 年時是 49.54，2022 年 10 月是 133.06，大概這 20 年就是漲了約 2.6-4 倍，所以 6A 說的存股 30 年未來 5000~8000 萬應該有高機率買得起一間房，大概是等於購買力只能買現在一間 2000 萬以內的房。
當然這個問題，就又會回到買房跟買股派的經典辯題，房產跟股票其實都會受通膨而雙雙飆漲，因為有議價能力的龍頭企業會把成本轉嫁給消費者；建商會把物料雙漲轉嫁給消費者；消費者不會投資的話就會面臨追不上通膨漲幅的窘境。
但未來房產會遇到少子化這種長期基本面不利因素，而科技卻隨時在創新，例如現在的 AI，龍頭企業的產值長期基本面可能是向上的，再加上喜歡投資股票的人通常都會更在乎變現性的好壞，而這也就是房地產最為股票投資派所詬病的議題。
另外，對於一直有印象房價飛漲的聽眾而言，他們過去可能比較知道的都是房地產漲幅驚人，但其實過去十幾年牛市，投資大盤報酬率就有機率達到 5~8%，如果還是擔心追不上房地產漲幅，可以投資所謂的營建股，因為基本上營建股和房市應該是高度連動。
投資營建股也比買單一間房子的曝險來的小，因為買一隻營建股就是買他的所有建案，你買很多隻營建股，就可以把資金風險分散在全台，不會因為你最近買在台北，結果房地產漲幅輸給新竹。
PODCAST 重點 2 : 如何評估營建股的成長性？
營建業其實不是指單一行業，它包含了建設業與營造業。建設公司負責推建案，從買進土地到賣出房子都是他們的工作；而營造商則是負責蓋房、建築的部分。
- 營造公司 : 客戶為建設公司，依照建設計圖去施工，依完工比例法認列。
- 建設公司 : 規劃建案，再賣給消費者賺取利潤，擁有不動產的所有權，採用全部完工法認列。
本集講的都是建設公司，就是像遠雄、華固等等。大的建設公司具品牌優勢（售價可以溢價），蠻多區域的指標建案都會比同業實價登錄價高 10%-20%、採購和融資成本又可能較低，我們˙也可以看到過去十年幾個建設公司股票的表現都是大於國泰房價指數的。
PODCAST 重點 3 : 怎麼避開不好的營建股？
評估成長性的科目不是單看營收，而是要認識合約負債
營建業的營收在會計上採用「全部完工法」認列，也就是說，房屋完全蓋好後，才能認列收入。一檔建案通常會拉長至三年以上，在完工交屋時才認列收入。
就跟NFT發行商一樣，他不會是在今天一級市場銷售完NFT後就能全部認成營收，因為他在會計學上，比較類似預收款。但如果很多項目方很開心的看到大筆資金進來後，就直接認為這是他的營收了，那麼這間公司就應該會是俗稱的爛尾樓建商，為了想節省後面的原物料支出，也不顧自己的建商品牌而直接rug。
所以如果聽眾未來要投資營建股，不要只是看公司的一次現金流入很大，或者營收認列很大，就認為這間公司很賺錢，很適合投資。而是要看他的合約負債會在何時轉任列成營收，還有合約負債的成長性，才是關鍵。
PODCAST 重點 4 : 如何找到價格划算的營建股？
剛剛的合約負債，雖然名稱有個負債，但他是好的，除了「好的負債」之外，我們也需要盡量避開「壞的資產」。什麼是壞的資產，就是滯銷率，就是房子賣不出去，營建股的財報存貨分成營建用地、在建房地、待售房地，而「待售房地」代表建設公司還沒賣出去的餘屋，過多的餘屋代表建案銷售量不佳，還必須繳納地價稅、房屋稅與借款利息，每年都會侵蝕不少獲利。
多數台股的投資人都會用本益比來看股價便不便宜，但營建股不能用本益比看股票，要用pb（股價淨值比）。前面有提到，在完工交屋時才認列一次性獲利，營收波動較大，「今年獲利高不代表未來會持續下去。」 所以如果你是推案量比較集中的建商，可能你看到獲利時，也就代表當下本益比很低，但之後下個週期可能就是 3 年之後，所以營建股不能看獲利及本益比，而是要看股價淨值比。
如果想聽完整的房地產、股票配置策略，歡迎收聽本集完整內容 :
