「REITs」是什麼？不動產投資信託基金有何風險？

「REITs」是什麼？不動產投資信託基金有何風險？
「REITs」是什麼？不動產投資信託基金有何風險？
分享給朋友

不動產一直以來都被視為是保值且能增值的優質資產，而REITs（不動產投資信託基金）為投資者提供了一種簡便的方式，讓他們能間接參與不動產市場，無需直接購買或管理不動產。

REITs便能將不動產投資與股市的流動性結合，成為許多投資者青睞的工具。在這篇文章中，我們將深入探討REITs的基本概念、起源、不同類型、投資優勢與風險，並且比較REITs與REIT ETF的差異，幫助讀者全面了解這一投資工具。

什麼是 REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不動產投資信託基金，是一種專門投資於不動產或不動產相關資產的投資工具。

REITs會將投資者的資金集中起來，並用這些資金來購買、管理或開發不動產，並將所得的租金或資本增值回報分配給投資者。通過購買REITs，投資者可以間接擁有不動產資產，並從中獲得回報。

REITs的起源與法規制度

REITs的誕生可追溯到1960年代的美國，當時美國國會通過了《REIT法案》，其目的是讓更多小型投資者能夠參與不動產市場，並享有與大型機構相同的回報。

這一法案確立了REITs的法律框架，規定REITs必須將大部分收入以股息形式分配給股東，並符合一定的稅務優惠條件。

REITs的法律結構有助於保護投資者利益，並促進資金的流動性和透明度。為了保持其免稅地位，REITs必須滿足以下幾個基本條件：

  1. 資產配置：必須將至少75%的資產投入不動產或不動產相關資產。
  2. 分配政策：必須將95%以上的可稅收入分配給股東。
  3. 股東結構：必須擁有足夠數量的股東，維持分散的公開持股並保持公開運作。不得由五位或以下的個人持有超過 50% 的公司股份某一股東持股比例不應低於5%，也不應該超過50%。

資料來源：財團法人都市更新研究發展基金會、Nareit

REITs 分為哪幾種？

REITs最常見的幾種類型包括：

1. 股權型REITs（Equity REITs）

股權型REITs專注於直接擁有和管理不動產，並從不動產的租金收益中獲利。這類REITs的投資標的包括商業大樓、住宅小區、購物中心、酒店等，通常會獲取長期穩定的租金回報。

2. 抵押型REITs（Mortgage REITs）

 REITs則不直接擁有不動產，而是向其他不動產投資者提供貸款或購買不動產抵押貸款。這類REITs的收益主要來自貸款的利息，而非不動產本身的租金收入。

3. 混合型REITs（Hybrid REITs）

混合型REITs結合了股權型和貸款型REITs的特點，既投資不動產，也提供不動產貸款，這樣能有效分散風險並提供更穩定的回報。

資料來源：房感不動產科技

REITs 投資優勢有哪些？

  • 配息穩定

REITs法規強制大部分利潤需分配給持有人，其平均現金殖利率穩定，利息配發方式多為年配和半年配，像是台灣目前七檔REITs基金的平均殖利率1.86~3.95%之間。對追求現金流或穩定被動收入的族群具吸引力。

  • 投資門檻低

相較於直接購屋，REIT能讓資金較少的投資人也能參與不動產的買賣。

  • 多元化與分散風險

REITs 包含多種不同的房地產，相較於花費大量金額購買單一不動產，這樣可以分散資金投注的風險。

REITs 投資風險有哪些？

投資REITs仍有部分風險，投資者需要多加留意，例如以下幾點：

  • 市場風險

REITs價格受不動產景氣波動影響明顯，當地產景氣低迷、房租下調或空置率提高時，收益將受影響。

  • 利率風險

REITs容易受利率變化影響。當市場升息時，REITs殖利率競爭力相對下降，價格可能下修。

  • 匯率與法律風險

跨國REITs會受到匯率波動、境外稅務變動與當地法規修訂的影響。

  • 考量管理團隊績效

經營團隊的效率程度，決定出租率的高低，也會直接影響到REITs的績效。

REITs vs REITs ETF，有何不同？

市場的產品除了單一REIT，還有整合多檔REITs的ETF， 但它們有一些顯著的區別：

1. 投資標的不同

REITs為投資單一 於不動產投資信託公司，專注於不動產的擁有和管理。而REITs ETF則是一種交易型基金，通常會投資多隻REITs，因此提供更多元化的選擇。

2. 投資多樣性

REITs ETF通常會將多個REITs組合在一起，這有助於分散風險，而REITs則集中投資於單一的不動產項目。

3. 流動性與交易方式

REITs 和 REITs ETF 都像股票一樣在交易所上市，投資者可以在直接在市場上進行交易直接買賣REITs的股份。REITs ETF則作為基金運作，並且更適合那些希望通過多元化投資來分散風險的投資者。REITs的流動性取決於該公司股票交易量，REITs ETF因持有多檔成分股，交易量通常較大，流動性也較好。

4. 配息來源與穩定性

REITs 配息來自該公司房地產租金與資產處分收益，配息穩定度取決於該公司資產品質與租約狀況。REITs ETF 配息來自成分 REITs 的綜合收益，配息通常較穩定。

一般人如何參與？

參與REITs或REIT ETF最常見的方式，即是通過股票交易平台直接購買上市的REITs股票或REITs ETF。

截至2025年7月，目前台灣的 REITs 有以下七檔以及REITs ETF 共計三檔：

股票代號個股名稱發行總額投資標的
01001T土銀富邦R158.3 億富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓潤泰中崙大樓商場部分
01002T土銀國泰R1139.3 億喜來登飯店台北西門大樓台北中華大樓
01003T兆豐新光 R1113 億新光天母傑仕堡大樓新光國際商業大樓台証金融大樓新光中山大樓新光信義華廈台南新光三越百貨大樓
01004T土銀富邦 R273.02 億富邦民生大樓富邦內湖大樓潤泰中崙大樓商用辦公部分國泰二號REIT基金新光一號REIT基金騰飛信託凱德商用新加坡信託凱德商務產業信託新達信託豐樹信託
01007T兆豐國泰 R272 億民生商業大樓世界大樓安和商業大樓
01009T王道圓滿 R130 億板信銀行家大樓Focus 時尚流行館
01010T京城樂富 R1105 億台茂購物中心大都市國際中心NASA科技總署大樓觀音物流中心永樂酒店順達廠辦大樓其他海外上市 REITs

三檔REITs ETF，如下 ：

股票代號個股名稱發行總額類型
00712FH富時不動產76.74億抵押權型
00714群益道瓊美國地產8.14 億權益型
00908富邦入息REITs5.99權益型

資料來源：房感不動產科技、鏡新聞

結論

REITs 是一種讓投資人以相對低門檻參與不動產市場、並享有穩定現金流的投資工具。投資人可根據自身風險偏好選擇合適的REITs類型。雖然具備高配息與分散風險等優勢，但也需留意景氣、利率與管理效能等潛在風險。若想進一步降低單一標的風險，REITs ETF 則提供更具彈性的多元配置選擇，適合追求穩定與分散的投資族群。

【精選文章】

2025 最新｜房屋首購有什麼優惠？和新青安有何不同？

華廈是什麼？與公寓大樓的差別？了解華廈優缺點

農舍是什麼？申請條件與興建規範全解析

關於呢喃貓商學院

呢喃貓商學院成立於 2022 年，核心成員由幾位具有法人投資經歷的幣圈交易員組成，社群重視基礎研究、學習氛圍以風險控制，做出更好的投資決策。

【呢喃貓商學院社群】

平台介紹
[Podcast]加密貨幣千萬交易員的呢喃千萬交易員Cryptor跟研究員Cetoz分享幣圈投資熱點＆交易所送錢資訊，進幣圈小白最佳的吸收新知管道。
[Youtube]呢喃貓商學院新手實測直播、幣圈時事與空投實測。
[Pressplay]呢喃貓商學院：你的加密貨幣領航員如果覺得幣圈資訊量太大與零散，PPA週報會整理每週幣圈盤勢、潛力幣種、事件交易機會、埋伏嚕空投的優質項目等。
[Line社群]加密貨幣千萬交易員的呢喃社群對買賣加密貨幣有什麼疑問嗎？想找人一起討論幣圈賽道或交易機會嗎？可以填表申請加入呢喃貓商學院的免費社群，和研究員以及貓友們一起交流。
標籤
分享給朋友

相關文章

主機服務：金城事務所