《加密貨幣千萬交易員的呢喃》PODCAST EP142.忽略這關鍵，小心買的自住房慘遭套牢！
本集 PODCAST 核心
本集 PODCAST 跟聽眾分享現階段以為好的自住房，例如蛋黃區老屋、正三房、帶車位的房屋，反而可能未來成為被套牢的成因。即便是購買自住屋，除了必須考慮自助用需求外，也需要考慮大眾 ( 即未來潛在後手 ) 的居住需求，當未來若因工作、家庭（結婚生2子、老邁父母）等生活因素變動而需要換房時，若更難找到後手，其實也是會影響屋主未來的生活，畢竟房子的流動性沒股票等資產好，因此買房不考慮後手可以說是一個必須注意的盲點。
PODCAST 重點 1 : 大戶房型可能未來難脫手
以知名 YOUTUBER 展榮展瑞近期揭露買房的案例來看，他們花費5千萬買了50坪大坪數的房，一次買一棟三戶，讓兄弟爸媽都住一起互相照應。他們卻可能沒有意識到自己未來可能會套牢( 當然他們的收入可能也不用擔心房子被套牢，但聽眾應該是無法接受買房被套牢 )，所以先在這集跟聽眾分享購買自住房須留意的要點。
事實上，50 坪的 4 房 2 衛 2 廳現在在銀行鑑價就是低流動性的房子，在主持人 Cryptor 幾年前還在銀行工作的年代，銀行主管就會提醒要小心評估 4 房的案件要不要做，銀行當然也很現實，在借款給欲買房者前，就要先評估還款人財務異常時，這房子好不好賣掉，償還借款。
從 2022 年數據就可看出，除台南市，六都中的 5 都，5 年內新屋市場實價登錄，2 房產品已經超越 3 房，全台 2 房成交占比達 30.5 %，超越 3 房的 28.7%，顯示兩房成為目前成交主要趨勢，而四房的成交房型占比在 2022 年就小於 6 %了，隨著少子化及高房價，聽眾應該不難想像再過十幾年展榮展瑞若有需求要換房時，肯定那時成交率更低，再搭配上到時已是中古屋，有可能銀行願意貸款成數更少，接他們中古屋的人就需要拿出大量的現金，符合這樣的後手條件很少。
而且影片裡還打算打掉好幾個輕隔間，讓自住的空間寬闊感更舒適，這也會加大限制了能找到的後手，畢竟原本需要買這麼大坪數的人，可能就是要買能夠明確隔間出 4 房的物件，結論就是除非展榮展瑞自己想自住到老，否則他們未來出脫這 4 房的難度將會比一般 2 房難。
也因此我會跟聽眾建議，通常你會買四房，可能會是家庭成員較多，這時可以思考要不要買 2個 2 房型的產品，不但未來較好脫手，要轉租也會比四房投報率好，如果因此避免了婆媳問題，那就更是一魚兩吃，雙賺。
另外，全家一次買 3 戶在同一棟，這也是雞蛋放在同一個籠子裡的迷思，若想要大家就近居住，有個照應，可以買同一個社區走路鄰近10-15分鐘的可能會更好，家庭成員也能保有自己一定的生活隱私跟空間。也能分散遇到電梯壞掉，或者地震火災等天災意外降臨的風險。
PODCAST 重點 2 : 蛋黃區老屋，你沒想到的問題
當然蛋黃區老屋沒有第一種因買錯房型，而慘遭套牢的機率高，但大家可以試想 : 為什麼好好的一個蛋黃區老屋，會被丟在供給市場？
肯定是因為這間老屋的原屋主，有一些考量而決定換一間房，如果只是因為財務因素而要換到更差房子或者其他更適居的地域 (如美國)，這種的老屋被聽眾接手，未來的後手性雖然長期難說，但短期的流動性肯定還是好的。但聽眾有沒有想過，可能就是這些在供給市場的物件已經讓原屋主覺得相對不宜居了呢？
不宜居的例子有很多，例如：漏水、壁癌、凶宅，無法抗震，是海砂屋，不論是哪種例子，這些也都只會經過時間慢慢的越來越嚴重，不是聽眾願意接手大維修就能一藥解百病，通常只能減緩惡化。
另外，大家一直把少子化做為房價未來可能會崩的基本面，但可能沒認真想過買房的人很多不是年輕人，而是因為生活需求要換房，或是愛投資理財的老人家，也就是說大家如果目前買的房子，是不受市場的主力大戶喜愛的老屋，沒注意到主力由於老屋沒電梯，或者老人家已不再那麼需要靠近工作地點，取而代之的是他們需要買與醫院適中的距離，也因此他們才把老屋拋售出來，而這時年輕的聽眾選擇接盤去自住，就有可能未來要賣屋時，後手反而是比你更年輕需要工作、生活便利，但卻因為少子化，而反而變得稀缺的年輕後手，這時脫手的難度就更高了。
且過去節目有跟聽眾提過的老屋年限一旦到 35 年至 50 年，很可能銀行完全不願意承作，要接手的人要全額現金買房，這時聽眾要能出手在比原本接手時高價，難度也會增加。
額外補充一點，買蛋黃區也要注意該區工商機能是否已正在移轉到政府的新興計畫區，如新板特區跟信義計畫區取代了原本的舊商圈。當然蛋黃區在市中心的機能沒有萎縮轉移到旁邊的蛋白區之前，房子好脫手的機率肯定還是高於其他物件的，Cryptor 只是提醒聽眾不要為了便宜，去撿沒有電梯又超過 30 年的高樓層公寓，以免最後一棒就是你自己。
PODCAST 重點 3 : 購買帶有車位房屋的迷思
回歸聽眾基本需求和考量週邊的便利性，在此要提醒購買兩房以內的物件，聽眾不一定要買車位，尤其要提醒北漂的聽眾。如果住慣了中南部的大房子，從小全家習慣出門都要汽車代步，那麼在你北漂、需要爸媽支持頭期款時，他肯定會希望你買平面車位，沒有車位，或車位是機械車位的都跳過。
但這就是爸媽以他們中南部人的自住需求，而沒有考量後手大多是雙北的居民，不一定會開車，雙北也不一定需要車。而誤判需求，導致後手性降低的案例，是我身邊蠻多中南部北漂朋友被家人強迫去多揹 200 多萬房貸買一個自己不需要，未來變難賣的真人真事。
若現在聽眾預計購買的位置非常方便，是在捷運、公車總站附近，甚至是捷運共構宅，附近要採買的生活機能也不差，而房型又是一房一廳跟兩房，基本上你的後手可能就不是 4 人家庭，需要開車的機率會降低。只要聽眾確認所有日常所需大多都能靠公共交通系統到達，那麼這時聽眾反而買一個停車位就可能是扣分。因為總價拉高幾百萬，多加價買的車位反而會成為你比附近物件難成交的可能。
反之，若是聽眾要買的區域，公眾系統並不發達。舉例來說，如果聽眾住的地區到市區、學區，開車都要至少 20 分鐘，附近公車、捷運站點很少、班距長，那肯定這時候要買車位。
除非你住在雙北，確定再過 3-5 年捷運就要在附近開通了，那或許不一定要買車位，否則肯定是鼓勵聽眾這時一定要買車位，千萬不要為了想先省一個車位 200 萬台幣，想說先用租車位代替。很常見的窘境就是當你需要賣房的時候，可能附近的生活機能已經比起當初剛買時多了不少棟建築物，原本週邊養地的停車場都蓋了房子，這時聽眾房子沒有附停車位反而成為後手性最差的，如果為了自己現在省預算，犧牲未來其他人的交通需求。
聽眾可以參考最近新聞報導的共構宅賠售案例，北部交通便利的地方，兩房以內的後手需求可能不是高機率來自於需要開車的家庭，對蠻多這類開車需求較低頻的人，若能省這 200 多萬買車位，平常多叫 UBER，要去外面玩就租車，或者直接附近租一個停車位都比買一個車位的彈性高。這時若聽眾要賣沒有附車位的房子，就有機會比旁邊綁了車位的房子輕鬆脫手。
PODCAST 重點 4 : Q&A — 對代幣 $VGX 的看法
$VGX 是 Voayger 的平台幣，主營業務包含買賣加密貨幣、存幣生息。在去年受三箭資本倒閉拖累，即時宣布破產，由於 KYC 用戶高達 2-300 萬人，受到不少交易所青睞，雖然後續由 FTX 得標接手，但 FTX 後續也跟著倒閉。最後由幣安美國出手要用 10 億美元收購，但受到包含 SEC 的監管關注，收購案一直沒塵埃落定，最近消息是收購案將會暫緩。
從 VGX 過去這段時間的走勢來看，幾乎都是由官司來來回回的過程中驅動幣價的上漲，包含去年幣安收購消息剛傳出時上漲 40%，今年 3/8 法院一度批准收購時上漲 30％。
但這是純消息面影響幣價，如果真的要操作，聽眾可能要具備以下兩種優勢 :
- 有超快的消息源，可以比別人早買賣；
- 法律專家，能判斷勝算機率推斷期望值提前佈局。
但一般人可能都很難做到這兩件事，所以其實不好操作。不如去研究項目未來的催化劑，提前埋伏，例如以太坊的各種大版本升級、協議本身的升級，都是比較好辦到的事。
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