《加密貨幣千萬交易員的呢喃》PODCAST EP131. 房價來到末升段，還能用 7 折買到房的策略！(上)

本集 PODCAST 核心

歡迎大家收聽節目新企劃：交易員的人生實用商學院，這企劃會有別於節目其他集談論加密貨幣第一手時事議題、投資觀點，而是會分享 PODCAST 主持人暨千萬交易員 Cryptor 如何在不到 30 歲的年紀透過數位資產翻轉人生，完成買房的夢想，並成為財經自媒體公司的老闆，並有幸在 2023 年初被區塊鏈媒體評選為《年度區塊鏈影響力人物》之一的一些經驗談。

所以如果你也對財務規劃、職涯規劃、買房、股票投資，甚至是創業…等個人成長有興趣的聽眾，請千萬別錯過本企劃。

PODCAST 重點 1 : 房地產投資的特性

千萬交易員 Cryptor 提到，房地產會有這麼高的造富效應，其實除了聽眾所熟悉的高槓桿還有3個特性:

1.對手太弱，人一生只會買 1-2 次房

2. 時間及資訊佔據優勢

3. 需要資金較大

依照樂居的統計資料，房地產資產配置比例佔國人總資產逾 47%，另外在 2022 年的統計數據中，各縣市房地產的轉手獲利竟可以達到 70 %。房產價格真的貴的太不合理，民眾才會被迫資產配置這麼高。

那麼可以只租房，不買房嗎？

PODCAST 重點 2 : 高齡化 V.S 少子化，房產的多空方論述

1.不買房會變成下流老人？

EP 63. Web2.0財富密碼？不為人知的年化18%投資標的？那集就有提到，Cryptor 因為要換到新的地區租房，意外解鎖了一個租房投報率18%的地區，有一個最狂房東一人管了80間套房，幾乎那棟大樓的管委會投票權可能幾乎都是他的。

當地的租屋熱門，租客宛如韭菜一般，抱怨租金跟東區和信義區差不多，還只能乖乖的租，因為只要你一猶豫，可能你看的房子明天就下架被租走了。以 Cryptor 自己的案例，最後是在房東上架租屋網4小時後，就找到了 Cryptor，而當地房產的搶手程度甚至讓他付了一個比東區還貴的租金。至於為什麼那邊那麼貴，還有這麼多韭菜搶著租，詳情可以收聽該集。

為了避免老無可居，以及租金佔所得比重會越來越高，千萬交易員才毅然決然決定買房。

2. 過去買不如租，那麼現在與未來呢？

大部分人都覺得租房比買房划算，未來這件事會越來越不好說，因為高房價導致越來越多人躺平選擇租房時，那租房需求會開始較以往攀升，當租金佔薪資的佔比越來越高時，現在維持的食衣行育樂小確幸也會開始被剝奪，而成為更可怕的鬼島地獄。

從 2001 年到現在， 主計總處租金指數（消費者物價房租類指數）漲 12.4%(103.04/92.1)，但同期的中古屋房價漲了 289%(142.06/36.47)，單看數字的話確實是過去買不如租，因為你多花10幾 % 的租金支出，就能享有可能要多出幾百 % 本金才能有的生活品質。

但那是過去，此處引述雙北老屋改建協會理事長胡偉良發言，從 2003 年以來房價狂飆，房價所得比連翻飆漲，以雙北為例，2002 年新北市平均維持在 6.15 倍，台北市則維持在 6.01 倍。但到 2021 年第 3 季台北市已飆高到 15.86 倍，新北市亦達 12.13 倍。

再根據歷年房價負擔能力統計資訊，15年來家庭可支配所得中位數增幅不到2成，但住宅中位數總價漲幅卻逾2倍，當大家都認為靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情，也因買不起房，大量民眾開始轉買為租，租房需求上升，供給卻增加有限，「房租能不漲嗎？」

以雙北年輕人平均月收入4萬元為例，在台北市租個套房要花費1.5萬元以上，在新北市租房要花掉約1.2萬元，都超過或接近收入的近三分之一，「由此看來，絕大多數的租客，恐怕都不太幸福。」

3. 繼承房屋，你沒想過的問題

你可能會想，新生兒人數在 2020 年就已經小於死亡人數，當少子化趨勢 + 新建案持續增加，需求減少 + 供給增加，年輕人又能繼承到房產，而且賣舊房換新房時，同時也會增加供給，這樣房價怎能不跌？

少子化跟繼承爸媽的房產確實是很常被拿出來講房價會崩跌的論述跟替代方案，當你能繼承爸媽、阿公阿祖的老房時，那通常都是多少屋齡了呢？

老屋齡的房子會有 2 個問題 :一是自住極度不便，另一個是轉手難度拉升。

因為銀行對房屋的耐用年限就是 50 年，也就是說即便房子還能住，但只要你繼承的老屋不是透天，那麼在銀行端很可能無法借貸跟你買房的後手，亦即他可能要準備5成到全額的自備款。

試想一下會來買這麼高屋齡的後手，是不是通常也代表他的經濟能力若要買 20 年內的新成屋較有壓力？有經濟壓力的人卻又幾乎跟銀行貸不到錢買你的老屋，那麼你的老屋實際上已經在經濟的供給市場裡被剔除了。

再者，我們能預見少子化的趨勢確實可能會讓部分轉型慢的建商死亡，但聽眾應該也看到大部份建商開始推的坪數跟格局開始縮小，用總價控制來推升獲利，或者提早去其他未開發地區養地，等待政策助升房價的時機，又或者改為主打抗震、綠建築、原物料上漲等元素提高房價。實務上產業面對這種不可逆趨勢，營收及獲利萎縮是常態，很多沒跟上趨勢提升技術，或者沒有創造其他附加價值跟新產品業務，這類企業死亡的案例不在少數，但目前這世界的萬物飛漲，很多是政策制度所使然，例如當所有的新房都能貸滿 8 成，那麼房地產下行波動又能有多少，政府才要出手干預救市呢？

房地產與所有聽眾生活需求連結特別深，價格又特別高，所以才會有眾多論述期待這個產業崩盤。最後引述一張樂居的圖，讓聽眾知道其實不只人口變化呈現死亡交叉，可供交易的房屋其實也進入了死亡交叉，尤其是台北市 20 年以下的房子只剩 14.6 萬棟，這也就是為何台北市的新建案總能單坪輕鬆破百萬，而且屢創高峰的原因。

由於節目時長跟資訊量的關係，今天談租房及買房的討論就先停在此，其實老屋自住或租人當然也有他的思考誤區，我們將再另行討論。下集，我們也將討論還有什麼策略能提高買到負擔的起、且又是 100 %貼近自己住房需求的自住房的機率，而且這自住房未來還高機率會上漲。

我們改變不了資本主義，那麼我們就只能增加我們會賺錢的知識武器跟速度，所以請繼續鎖定我們的交易員的人生實用商學院，讓我們告訴你更多實用策略！

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